別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 稲沢 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲沢 -8 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　安田　商基   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 91,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲沢市西町３丁目１５８番５ ｢西町３－１８－５｣ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の ほか店舗も見られる 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 国府宮 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 国府宮駅西方 2.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特に地域的特性に大きな変化を促す要因は見受けられず、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は景 気回復の影響を受けて、横這い～微増傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、稲沢市及び隣接市の住宅地域である。需要者の中心は、圏域在住の一次取得者であるが、主要駅徒歩圏 の交通利便性の高いエリアは名古屋市通勤者の需要もみられる。市場における土地需要の中心は、面積は４０～５０坪 程度、価格は１５００～２５００万円程度である。近隣地域は、市中心部からはやや離れた立地にあるものの、市中心 部の住宅地に対する相対的な値頃感もみられること等から、需要は安定的に推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性に着目し、実際に市場で行われた取引事例に基づき試算した実証的な価格である。収益価格は、画地 条件的に経営が成り立つ賃貸住宅を建てることが困難であるため、試算することができなかった。近隣地域は、戸建住 宅主体で、収益性よりも居住の快適性に基づき価格形成が行われる住宅地域であり、実証的である比準価格を中心に、 代表標準地価格との均衡、市場の特性などを検討の上、本鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲沢 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [105.0] 100 [131.0] [105.0] 100 91,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 今後の海外景気の下振れや金融引締めリスク には留意する必要があるが、景気は緩やかな 回復基調にあり、不動産市場も堅調に推移し ている。 特に大きな地域的特性の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％