別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 稲沢 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲沢 -4 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　児玉　和久   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲沢市小沢４丁目４２番５ ｢小沢４－１８－１０｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか共同 住宅等も見られる住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 国府宮 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 国府宮駅南西方 1.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅のほか、共同住宅等も見られる住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状のま ま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線沿線で、概ね稲沢市の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に居住す る個人のエンドユーザーが大半を占める。稲沢駅、国府宮駅周辺の住宅地の人気が高いものの、供給量は少なく、高値 の取引が増えている。近隣地域は国府宮駅徒歩圏内の住宅地域で、需要は堅調である。土地は１，５００万円～２，０ ００万円程度、新築戸建住宅は３，５００万円～４，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅のほか、共同住宅等も見られる住宅地域であるが、標準地は画地規模が小さく、共同住宅を想定することは経 済合理性に欠けるため、収益価格は試算しなかった。自用目的の取引需要が大半を占め、居住の快適性、市場性を重視 して価格形成が行われる蓋然性が高い。よって、不動産市場の実態を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関係 等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の高い稲沢駅、国府宮駅周辺の住宅需 要は堅調であるが、利便性が劣る旧祖父江町 、旧平和町の住宅需要には引き続き弱さが見 られる。 国府宮駅徒歩圏内の住宅地域で、居住環境は 概ね良好である。市場での人気は高く、需要 は堅調で、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％