別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
小牧 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小牧 5-8 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　太田　佳宏   TEL.
鑑定評価額 319,000,000 円  １㎡当たりの価格 191,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小牧市中央１丁目２６７番外
 ②地積
　(㎡)		 1,669  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1.5:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7F2B		 事務所ビル、ホテル
等が見られる駅前の
商業地域		 北25m市道、三方路 水道、ガス、下水 小牧近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 小牧駅南西方近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は小牧駅前に中高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地であり、当面現状のまま推移するものと思われる。名
鉄小牧線駅前の希少性から、地価は上昇傾向にて推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 奥行逓減　　　　　　　　　　　　  -1.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +9.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    194,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    156,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小牧市を中心に周辺市町に広域的に広がる商業地域等。需要者の中心は、店舗、事務所ビル用地を取得す
る法人及び個人事業者のほか、マンション用地を取得する法人、また、個人投資家等も想定される。相対的利便性のや
や劣る名鉄小牧線沿線ではあるが、小牧駅前に位置する利便性、希少性からマンション需要等による底支えがあり、地
価は上昇傾向にて推移している。商業地域での取引は総額に大きくばらつきがあり、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び類似地域において信頼するに足りる商業地の事例を収集した。収益価格を重視すべき地域ではあるが、背
後に住宅地が広がり、商圏が比較的小さく、また、賃料収入には不確実性があり、収益価格はやや低位に求められた。
よって、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し
、収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小牧 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    122,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.3]		 [107.9]
100		 190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    188,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小牧市では、近年人口は減少傾向にあるが、
物価高騰等経済情勢の動向、及び各種政策の
市場に与える影響を注視する必要がある。


小牧駅前に位置し、マンション素地としての
需要も根強いことから、地価は上昇傾向にて
推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小牧 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ小牧０５
３５
-20		 小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西9m市道、
中間画地
近商
地区計画等
(80,200)
b Ａ小牧０４
１３
-549		 小牧市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
c Ａ岩倉０３
３２
-548		 岩倉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北26.6m県道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ａ犬山０５
０５
-16		 犬山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e Ａ小牧０４
１３
-543		 小牧市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
96,600  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
96,600 		 100
[  52.3]
184,704 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.9]
　　　　 100
199,000 
b (　           ) 
104,791  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
105,734 		 100
[  61.3]
172,486 
186,000 
c (　           ) 
117,223  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
121,051 		 100
[  73.7]
164,248 
177,000 
d (　           ) 
115,149  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
116,777 		 100
[  59.5]
196,264 
212,000 
e (　     81,673) 
81,673  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
82,490 		 100
[  50.5]
163,347 
176,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -19.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -17.5 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    194,000 円／㎡]  



小牧 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

157,887,983 
38,009,505 
119,878,478 
107,226,000 
12,652,478 		 （　0.9288）
11,751,622 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    261,147,156 円　　　　（　    156,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小牧 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 910.00 ＲＣ7F2B 7,932.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   1,669 ㎡     48.0 m x   35.8 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 対象標準地の現況とほぼ同様（１階店舗、２～７階事務所、地下１～２階自走式駐車場）を想定。 ⑦有効率　  65.5 ％
の理由		 周辺の店舗兼事務所と比較し標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場
781.30 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 駐車場
781.30 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
910.00 
73.8 
671.58 
3,350 
2,249,793 		 12.0  26,997,516 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
910.00 
82.9 
754.39 
2,400 
1,810,536 		 6.0  10,863,216 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,932.60 
65.5 
5,197.92 

13,113,009 		 92,176,812 
0 
⑨年額支払賃料     13,113,009 円　×　12ヶ月　＝　     157,356,108 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,197.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  44 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       157,356,108 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       7,920,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     8,263,805 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 157,012,303 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        92,176,812 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         875,680 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     157,887,983 円　　　　（　        94,600 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ小牧賃貸１３
　　　　-502		 2,505  
(   2,439) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,127 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,383 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ岩倉賃貸３２
　　　　-509		 2,846  
(   2,724) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]
3,639 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小牧 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,050,000 円  　　　　  1,610,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 8,263,805 円  　　　      165,276,108　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,536,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   15,939,000 円  　　　　  1,610,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料     1,610,000 円  　　　　  1,610,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,610,000 円  　　　　  1,610,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      38,009,505 円　（　　　　　　        22,774 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9288    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,610,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　   7,932.60 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 107,226,000 円  
（　　　　　        64,246 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 157,887,983 円      
②総費用 38,009,505 円      
③純収益　①－② 119,878,478 円      
④建物等に帰属する純収益 107,226,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,652,478 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,751,622 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,041 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    261,147,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     156,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
小牧 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小牧 5-8 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　今枝　祥晃   TEL.
鑑定評価額 317,000,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小牧市中央１丁目２６７番外
 ②地積
　(㎡)		 1,669  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1.5:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7F2B		 事務所ビル、ホテル
等が見られる駅前の
商業地域		 北25m市道、三方路 水道、ガス、下水 小牧近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 小牧駅南西方近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 市内中心部且つ駅前に位置するため、多用途に供される可能性を有している。供給が限定的且つ用途の多様性を
反映して地価は微増傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 奥行逓減　　　　　　　　　　　　  -1.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +9.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小牧市内及び周辺市町内の商業地域一円。想定される需要者の中心は大手・地元企業や不動産デベロッパ
ーであり、圏外からの転入者も想定される。市の中心部に位置するとともに最寄駅にも近接するため、用途の多様性が
認められる。利便性・希少性に恵まれたビジネス街としての優位性を背景に、需給の程度は堅調である。需要される規
模・業態により取引価格は大きく相違するため中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市を代表する駅前商業地域であるため、投資物件としての性格を有している。但し、店舗用地としてはｅコマース普及
による路面店の需要減、事務所用地としては在宅勤務によるオフィス需要の減退、マンション用地としては建築費高騰
等々、採算性に着目した収益価格は流動的であるためやや信頼性に劣る。よって、類似の事例より求めた実証的な比準
価格を重視し、収益価格を関連付け、更に代表標準地との価格検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小牧 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    122,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.3]		 [107.9]
100		 190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    188,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 路線商業地域では商業系用途よりも住居・事
業系用途に供される傾向がある。中心商業地
域においてもマンション用地としての需要が
垣間見える。

市内中心部に位置するため安定した需要を堅
持している。商業系用途のほかマンション適
地としての性格を保持し、特定用途に純化さ
れる要因はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小牧 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ小牧０４
１３
-547		 小牧市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西12m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b Ａ小牧０４
１３
-549		 小牧市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
c Ａ小牧０４
１３
-534		 小牧市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西24m県道、
北9m、角地
１住居

(80,200)
d Ａ小牧０５
２８
-6		 小牧市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西18m県道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
123,333  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
124,443 		 100
[  64.9]
191,746 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.9]
　　　　 100
207,000 
b (　           ) 
104,791  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
105,734 		 100
[  61.3]
172,486 
186,000 
c (　           ) 
105,857  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.7]
105,128 		 100
[  58.7]
179,094 
193,000 
d (　           ) 
112,096  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.1]
118,697 		 100
[  66.6]
178,224 
192,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    195,000 円／㎡]  



小牧 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を求めることができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

167,656,309 
38,397,320 
129,258,989 
117,882,000 
11,376,989 		 （　0.9288）
10,566,947 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    234,821,044 円　　　　（　    141,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小牧 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 910.00 ＲＣ7F2B 7,932.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   1,669 ㎡     48.0 m x   35.8 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸し店舗、２階以降は部分貸し事務所、地階は自走式駐車場を想定した。 ⑦有効率　  65.5 ％
の理由		 廊下等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 2		 駐車場
781.30 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
910.00 
73.8 
671.58 
3,677 
2,469,400 		 12.0  29,632,800 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
910.00 
82.9 
754.39 
2,574 
1,941,800 		 6.0  11,650,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,932.60 
65.5 
5,197.92 

14,120,200 		 99,537,600 
0 
⑨年額支払賃料     14,120,200 円　×　12ヶ月　＝　     169,442,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,197.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  44 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       169,442,400 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       7,920,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　    10,641,744 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 166,720,656 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        99,537,600 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         935,653 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     167,656,309 円　　　　（　       100,453 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ小牧賃貸３６
　　　　-503		 2,452  
(   2,446) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,406 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,714 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,677 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ小牧賃貸３６
　　　　-504		 3,027  
(   3,019) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]
4,461 
c Ｂ小牧賃貸１３
　　　　-502		 2,505  
(   2,439) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,275 
小牧 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,850,000 円  　　　　  1,770,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 8,868,120 円  　　　      177,362,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,536,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,602,500 円  　　　　  1,770,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料     1,770,000 円  　　　　  1,770,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,770,000 円  　　　　  1,770,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      38,397,320 円　（　　　　　　        23,006 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9288    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,770,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   7,932.60 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 117,882,000 円  
（　　　　　        70,630 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 167,656,309 円      
②総費用 38,397,320 円      
③純収益　①－② 129,258,989 円      
④建物等に帰属する純収益 117,882,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,376,989 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,566,947 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,331 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    234,821,044 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     141,000 円／㎡）