鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小牧 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ小牧０４１３ -547	小牧市		更地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	Ａ小牧０４１３ -534	小牧市		更地	（　）	長方形	西24m県道、北9m、角地		１住居 (80,200)
c	Ａ小牧０５１３ -30	小牧市		建付地	（　）	台形	北9.3m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ小牧０４３３ -508	小牧市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m市道、北6m、東6m、三方路		１住居地区計画等 (70,200)
e	Ａ小牧０４３３ -507	小牧市		更地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 123,333	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	124,443	100 [ 90.2]	137,963	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	138,000
b	(　 ) 105,857	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.7]	105,128	100 [ 83.8]	125,451		125,000
c	(　 ) 72,826	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	75,679	100 [ 68.2]	110,966		111,000
d	(　 ) 84,823	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.7]	84,991	100 [ 65.5]	129,757		130,000
e	(　 ) 97,700	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	98,677	100 [ 76.5]	128,990		129,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.5	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 127,000 円／㎡]

小牧 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,806,079	956,387	3,849,692	3,013,920	835,772	（　0.9534） 796,825	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	18,530,814 円　　　　（　 60,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小牧 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	95.00	Ｓ3	250.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	308 ㎡	25.7 m x 12.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸事務所、２～３階単身者向共同住宅（平均専有面積約３３㎡）を想定

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

周辺の事務所兼共同住宅と比較し標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	95.00	89.5	85.00	2,200	187,000	3.0	561,000
							0.0	0
2～ 3	居宅	77.56	84.4	65.46	1,404	91,906	2.0	183,812
							0.0	0
～

～

～

計		250.12	86.3	215.92		370,812		928,624
								0

⑨年額支払賃料	370,812 円　×　12ヶ月　＝　 4,449,744 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 215.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,449,744 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 252,487 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,797,257 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	928,624 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,822 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,806,079 円　　　　（　 15,604 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ小牧賃貸１３　　　　-3	1,416 ( 1,340)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,505	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,406 円/㎡　月額支払賃料（　 1,404 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ小牧賃貸１３　　　　-4	1,107 ( 1,047)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	1,307
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小牧 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	140,400 円	46,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	252,487 円	5,049,744　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 386,100 円	46,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	46,800 円	46,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,800 円	46,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 956,387 円　（　　　　　　 3,105 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,800,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 250.12 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,013,920 円（　　　　　 9,785 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,806,079 円
②総費用	956,387 円
③純収益　①－②	3,849,692 円
④建物等に帰属する純収益	3,013,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	835,772 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	796,825 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,587 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,530,814 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
小牧 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小牧 5-5

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　加藤　恭一

TEL.

鑑定評価額

38,500,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	98,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小牧市中央２丁目８１番外				②地積　(㎡)	308 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	2:1	診療所Ｓ2	事務所、共同住宅、一般住宅が混在する商業地域	東16m市道	水道、ガス、下水	小牧 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 120 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層事務所住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

小牧駅北東方

280m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

小牧駅への接近性に恵まれた地域として安定的に推移、用途の多様性も有しており、地価は強含みで推移してい
くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事務所住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 126,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 57,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、小牧市を中心に周辺市町を含む商業地域と判定する。需要者は、飲食店、物品販売店等の店舗利
用を目的とする事業者のほか不動産業者等が想定される。繁華性は低いものの、小牧駅への接近性に優れることから、
同一需給圏における地位は高い。中心となる価格帯は、事業者の規模、業種等によって、求める画地規模が異なること
から見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場で代替競争関係にある他の不動産との比較の観点から価格を試算した実証的価格である。一方、収益
価格は、理論的な価格ではあるが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に求められた。本件は、
市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付け、更に、代表標準地との比較より得られた対象標準地の規準価
格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小牧 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 122,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[ 99.0]

[100.0]
100

125,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安や資源高による物価上昇に直面している
が、景気の回復基調は崩れていない。小牧市
の人口は減少傾向にあり、高齢化率は県全体
と同程度である。

繁華性等の地域要因に変動はないが、小牧駅
まで徒歩約５分、用途の多様性を有する商業
地域として、地価上昇は持続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

小牧 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ小牧０４３３ -507	小牧市		更地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	Ａ小牧０４１３ -534	小牧市		更地	（　）	長方形	西24m県道、北9m、角地		１住居 (80,200)
c	Ａ小牧０４１３ -541	小牧市		更地	（　）	ほぼ長方形	南20m国道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ａ小牧０４１３ -547	小牧市		更地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 97,700	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	98,677	100 [ 82.5]	119,608	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	120,000
b	(　 ) 105,857	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.7]	105,128	100 [ 83.8]	125,451		125,000
c	(　 ) 90,747	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	91,564	100 [ 72.1]	126,996		127,000
d	(　 ) 123,333	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	124,443	100 [ 93.8]	132,668		133,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -12.5	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 126,000 円／㎡]

小牧 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,822,748	1,015,390	3,807,358	3,013,920	793,438	（　0.9534） 756,464	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	17,592,186 円　　　　（　 57,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小牧 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	95.00	Ｓ3	250.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	308 ㎡	25.7 m x 12.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸しの事務所、２～３階は専有面積約３０㎡、住居タイプ１ＤＫの３階建ての事務所兼共同住宅を想定する。

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

建物の用途、規模等から判断する。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	95.00	89.5	85.00	2,211	187,935	3.0	563,805
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	77.56	84.4	65.46	1,408	92,168	2.0	184,336
							0.0	0
～

～

～

計		250.12	86.3	215.92		372,271		932,477
								0

⑨年額支払賃料	372,271 円　×　12ヶ月　＝　 4,467,252 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 215.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,467,252 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 253,363 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,813,889 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	932,477 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,859 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,822,748 円　　　　（　 15,658 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ小牧賃貸１３　　　　-3	1,416 ( 1,340)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,491	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,410 円/㎡　月額支払賃料（　 1,408 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ小牧賃貸１３　　　　-4	1,107 ( 1,047)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,227
c	Ｂ小牧賃貸３５　　　　-6	1,294 ( 1,257)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,404

小牧 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	187,200 円	46,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	202,690 円	5,067,252　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 424,700 円	46,800,000　×　　 55.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	70,200 円	46,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,800 円	46,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,015,390 円　（　　　　　　 3,297 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,800,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 250.12 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,013,920 円（　　　　　 9,785 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,822,748 円
②総費用	1,015,390 円
③純収益　①－②	3,807,358 円
④建物等に帰属する純収益	3,013,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	793,438 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	756,464 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,456 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,592,186 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,100 円／㎡）