別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 小牧 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小牧 -23 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　加藤　恭一   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小牧市応時３丁目１３７番外 ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,192) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心にア パート等も見られる 住宅地域 北4.8m市道 水道、ガス、下水 小牧口 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   130 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．８ｍ市道　 交通 施設 小牧口駅東方 650m 法令 規制 １住居 (70,192) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小牧口駅への接近性に恵まれた住宅地域として安定的に推移、市内の堅調な住宅地需要に支えられ、地価は強含 みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね市小牧市中心部から南部にかけての住宅地域と判定する。需要者は、小牧市在住の一次取得 者層を中心に、他市町からの転入者も見受けられる。自家用車両で地元の工場に通勤するサラリーマン等の需要に支え られ住宅需要は堅調で、特に駅徒歩圏内の住宅地は強気な値付けが目立っている。需要の中心となる価格帯は、土地の みで１５００万円から２０００万円程度、新築戸建住宅で３０００万円から４５００万円程度が標準的と推測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地に係る市場の特性等を勘案すると、対象標準地については自己使用目的でのエンドユーザーが需要の中心と なることが見込まれることから、市場で代替競争関係にある他の不動産との比較の観点から価格を試算した比準価格は 重視する必要がある。本件は、比準価格を標準に代表標準地との比較より得られた対象標準地の規準価格との均衡に留 意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小牧 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -0.1 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [ 99.9] 100 [124.2] [100.0] 100 92,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や資源高による物価上昇に直面している が、景気の回復基調は崩れていない。小牧市 の人口は減少傾向にあり、高齢化率は県全体 と同程度である。 地域要因に変動はないが、小牧口駅まで徒歩 約１０分、交通利便性に恵まれた住宅地域と して、地価上昇は持続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％