別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 小牧 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小牧 -15 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　竹内　一理   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 78,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小牧市春日寺３丁目１９５番 ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に共 同住宅等が混在する 住宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 牛山 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南   110 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．０ｍ市道 交通 施設 牛山駅南東方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 名古屋空港に近い市南端部の住宅地域であり、今後も現状を推移していくものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は小牧市南部を中心とする住宅地域である。需要者は給与所得者等の一般所得者層である。街路整備 状況などから人気のエリアではないが、駅徒歩圏内であることから一定程度の需要は存する。市場での需要の中心とな る価格帯は、土地は総額で１２００万円～１７００万円程度、新築戸建で２７００万円～３２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、居住の快適性を指向する地域的特性を有している。また、画地規模が 小さいため経済合理性に合う賃貸が不可能で収益還元法を適用できなかったことにより、最近の不動産市場での動向を 反映して求められ、実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との均衡、単価と総額との関連にも留意して、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小牧 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [106.0] 100 [124.0] [100.0] 100 77,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場では、交通利便性や住環境等によ る選別化が続いており、二極化が進んでいる 。 市南端部の住宅地域であり、価格形成に影響 を及ぼす目立った変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％