別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 小牧 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小牧 -11 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　恵史   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 87,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小牧市久保一色南２丁目２７０番 ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 田県神社前 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　　 ６ｍ市道 交通 施設 田県神社前駅南西方 750m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域である。特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測 される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小牧市内北部を中心とした住宅地域と判定した。需要者は市内居住者及び市内に勤務地を有する一次取 得者層が中心と考えられる。当該地域は最寄り駅徒歩圏に位置する区画整然とした住宅地域で、需要は底堅く、地価は 堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は土地は１，３００万円から１，８００万円程度、新築戸建住宅は２， ８００万円から３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の取引事例を採用して試算されたもので、当該地域の不動産市場を反映した実証的な試算価格 である。収益価格は対象標準地の規模等から合理的な建物想定が出来なかったため試算を断念した。アパート等も散見 される地域であるが、収益目的で土地を取得するケースは少なく市場性を重視して意思決定されるのが通常である。よ って比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小牧 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [106.0] 100 [102.4] [106.0] 100 87,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響から脱し市場マインドには正 常化がみられるも、物価高や円安等により先 行きは不透明感が残る。 一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅団地であ り、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％