別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 小牧 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小牧 -7 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　今枝　祥晃   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小牧市外堀２丁目７８番 ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 小牧口 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 小牧口駅西方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 未利用地も残る区画整然とした住宅地域であるため、今後は熟成度の向上も見込まれる。最寄駅よりやや遠隔地 に位置するものの、概ね良好な居住環境を反映して地価は微増傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄小牧線沿線を中心とする市内の住宅地域一円。需要者の中心は市内在住者や周辺市への通勤者であり 、圏外からの転入者は比較的少ない。最寄駅よりやや遠隔地に位置するものの、街路・街区が整然とした住宅地域であ るため、住環境の優位性を反映して需給の程度は概ね堅調である。土地は１８０㎡程度であれば１５００万円～２００ ０万円、新築戸建住宅は３５００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件も散見されるが、自己使用目的の取引が支配的な地域である。最寄駅からやや遠隔地に位置し、 賃貸需要の取込はやや困難な住宅地域であるため収益価格は試算しなかった。収益性よりも快適性を重視する住宅地域 であることや売買先例を指標にして価格決定をする需要者が通常であることから、市場性を反映した比準価格を採用し 、更に代表標準地との価格検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小牧 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [106.0] 100 [106.6] [103.0] 100 93,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地における宅地供給がやや少ない傾向に ある一方、需要は概ね安定的である。新型コ ロナが地価に与える影響の程度は漸次低下し ている。 未利用地も残る区画整然とした住宅地域であ るため漸次熟成度の向上が見込まれる。品等 の良い住宅地域としての位置づけに変わりは ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％