別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 小牧 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小牧 -2 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　藪亀　邦恭   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 89,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小牧市大字岩崎字猪之島１０１０番５ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 味岡 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道　　 交通 施設 味岡駅西方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、用途的な変動は認められず、当面は現状のまま推移していくも のと思われる。地価は比較的堅調である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね名鉄小牧線沿線で、小牧市及びその周辺市町に形成された住宅地域が存する圏域である。需要者の中 心は、同一需給圏内の居住者が中心であるが、小牧市には大規模工場等が多く、転入者も見られる。近隣地域は街区が 整然としており、商業施設への利便性も優るため、需要は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、土地では １５００～２０００万円程度、新築の戸建物件は３０００～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、採算性のある収益物件を建てられないため、収益還元法は適用できなかった。近隣地 域は価格形成要因において、居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的での取引が多い 。したがって、実際の不動産市場における取引事例から試算して市場性を反映した比準価格を重視し、地価動向も検討 して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　小牧（県） -1              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     89,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内外に不安要因を抱えながら、景気は比較 的堅調に推移しており、不動産市場の動向も 強含みである。 区画街路等が整然とした住宅地域であり、特 段の変動要因はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％ +0.7 ％