鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江南 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ江南０５０１ -5	江南市		更地	（　）	長方形	北東15m県道、南東3m、角地		近商 (90,200)
b	Ａ江南０５１１ -23	江南市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、中間画地		商業 (90,330)
c	Ａ江南０４３３ -519	江南市		更地	（　）	ほぼ長方形	東20m市道、南4m、角地		１住居 (60,200)
d	Ａ江南０４０１ -544	江南市		建付地	（　）	長方形	南西15m県道、南東5.5m、角地		近商 (90,200)
e	Ａ江南０５１１ -2	江南市		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 115,161	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	115,389	100 [ 110.0]	104,899	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	105,000
b	(　 ) 99,630	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	100,128	100 [ 98.7]	101,447		101,000
c	(　 ) 80,510	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	100,046	100 [ 109.2]	91,617		91,600
d	(　 ) 97,278	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	92,646	100 [ 99.8]	92,832		92,800
e	(　 ) 55,897	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 81.9]	75,834	100 [ 82.5]	91,920		91,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,000 円／㎡]

江南 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,533,209	985,162	3,548,047	2,995,920	552,127	（　0.9472） 522,975	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	12,162,209 円　　　　（　 62,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江南 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	136.00	ＬＳ2	272.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	195 ㎡	9.0 m x 18.1 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロアー貸しの店舗、２階は専有面積約４０㎡、住居タイプ１～２ＬＤＫの２階建ての店舗兼共同住宅を想定する。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

建物の用途、規模等から判定する。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.00	85.0	115.60	1,855	214,438	5.0	1,072,190
							2.0	428,876
2～ 2	共同住宅	136.00	90.0	122.40	1,427	174,665	2.0	349,330
							0.0	0
～

～

～

計		272.00	87.5	238.00		389,103		1,421,520
								428,876

⑨年額支払賃料	389,103 円　×　12ヶ月　＝　 4,669,236 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 238.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,669,236 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 233,462 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,435,774 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,421,520 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,504 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 428,876 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 83,931 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,533,209 円　　　　（　 23,247 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ江南賃貸０１　　　　-3	1,413 ( 1,409)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,495	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,429 円/㎡　月額支払賃料（　 1,427 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ江南賃貸３３　　　　-2	1,042 ( 1,042)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,362
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江南 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	175,200 円	43,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	233,462 円	4,669,236　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 446,700 円	43,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,800 円	43,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,800 円	43,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 985,162 円　（　　　　　　 5,052 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,800,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 272.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 35 ％　＋ 0.0919 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,995,920 円（　　　　　 15,364 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,533,209 円
②総費用	985,162 円
③純収益　①－②	3,548,047 円
④建物等に帰属する純収益	2,995,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	552,127 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	522,975 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,682 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,162,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
江南 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江南 5-5

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　藪亀　邦恭

TEL.

鑑定評価額

18,300,000 円

１㎡当たりの価格

94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江南市古知野町広見１４３番外				②地積　(㎡)	195 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	不整形 1:2	店舗、事務所兼住宅Ｓ2	小売店舗、事務所、住宅等が混在する商業地域	西15m市道、北側道	水道、ガス、下水	江南 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 250 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

江南駅北方

420m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

江南駅に近い商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 73,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、江南市を中心として、周辺市町における鉄道駅周辺に形成された商業地域、さらに幹線道路及び準幹線
道路沿いに形成される商業地域が存する圏域である。需要者の中心は地縁性を有する店舗経営者及び地元を中心に事業
を展開する法人等であり、地積が大きい土地には大手法人も参入する。江南駅に近いもののやや繁華性に劣るが、地価
は安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は、取引される規模等によって一様ではなく、把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は適格要件を有する取引事例に基づく実証的な価格が求められた。収益価格は店舗兼共同住宅を建築し賃貸す
ることによる収益性を反映した価格であり、理論的だが想定要素も多い。当該地域では、土地建物一体となった収益物
件に対応する賃貸市場が未成熟であり、取引は自用目的が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視
して収益価格を比較考量し、代表標準地を規準とした価格との均衡にも考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江南 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 102,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[102.0]

100
[107.7]

[100.0]
100

93,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内外に不安要因を抱えながら、景気は比較
的堅調に推移しており、不動産市場の動向も
強含みである。

江南駅に比較的近い商業地域であり、特段の
変動要因はない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

江南 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ江南０４３３ -519	江南市		更地	（　）	ほぼ長方形	東20m市道、南4m、角地		１住居 (60,200)
b	Ａ江南０５１１ -23	江南市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、中間画地		商業 (90,330)
c	Ａ江南０５１１ -2	江南市		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	Ａ江南０５１１ -14	江南市		更地	（　）	不整形	西6m市道、南3.3m、角地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 80,510	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	100,046	100 [ 109.2]	91,617	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	91,600
b	(　 ) 99,630	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	100,128	100 [ 94.0]	106,519		107,000
c	(　 ) 55,897	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.9]	68,250	100 [ 78.1]	87,388		87,400
d	(　 ) 80,969	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	82,198	100 [ 84.6]	97,161		97,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,000 円／㎡]

江南 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地地域内にあり、土地に係る再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,446,791	854,743	3,592,048	2,943,360	648,688	（　0.9499） 616,189	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	14,329,977 円　　　　（　 73,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江南 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	136.00	ＬＳ2	272.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	195 ㎡	9.0 m x 18.1 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階共同住宅を想定した。

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

概ね標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.00	80.0	108.80	1,778	193,446	6.0	1,160,676
							6.0	1,160,676
2～ 2	居宅	136.00	92.0	125.12	1,401	175,293	3.0	525,879
							0.0	0
～

～

～

計		272.00	86.0	233.92		368,739		1,686,555
								1,160,676

⑨年額支払賃料	368,739 円　×　12ヶ月　＝　 4,424,868 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 233.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,424,868 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 221,243 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,203,625 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,686,555 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,022 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,160,676 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 227,144 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,446,791 円　　　　（　 22,804 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ江南賃貸０１　　　　-503	1,835 ( 1,831)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,835	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,848 円/㎡　月額支払賃料（　 1,778 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ江南賃貸０１　　　　-508	1,953 ( 1,943)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,860
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江南 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,400 円	43,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	221,243 円	4,424,868　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 372,300 円	43,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,800 円	43,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,800 円	43,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 854,743 円　（　　　　　　 4,383 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,800,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 272.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 35 ％　＋ 0.0919 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,943,360 円（　　　　　 15,094 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,446,791 円
②総費用	854,743 円
③純収益　①－②	3,592,048 円
④建物等に帰属する純収益	2,943,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	648,688 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	616,189 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,160 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,329,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,500 円／㎡）