鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ江南０４０１ -544	江南市		建付地	（　）	長方形	南西15m県道、南東5.5m、角地		近商 (90,200)
b	Ａ江南０５０１ -17	江南市		更地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		準住居 (60,200)
c	Ａ江南０４０１ -542	江南市		建付地	（　）	長方形	西15m市道、南4.6m、角地		近商 (90,200)
d	Ａ江南０５１１ -23	江南市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、中間画地		商業 (90,330)
e	Ａ江南０４０１ -549	江南市		建付地	（　）	台形	北7m市道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 97,278	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	92,646	100 [ 95.9]	96,607	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.8] 　　　　 100	98,300
b	(　 ) 85,106	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	85,106	100 [ 106.6]	79,837		81,300
c	(　 ) 99,323	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	95,445	100 [ 95.8]	99,629		101,000
d	(　 ) 99,630	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	100,128	100 [ 90.3]	110,884		113,000
e	(　 ) 96,999	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.6]	93,753	100 [ 84.7]	110,688		113,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 101,000 円／㎡]

江南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,790,819	8,829,573	31,961,246	28,448,100	3,513,146	（　0.9309） 3,270,388	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	76,055,535 円　　　　（　 74,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	405.40	ＲＣ7	2,446.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	1,017 ㎡	23.5 m x 45.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸しの店舗、２～７階は専有面積約５０㎡、住居タイプ２ＬＤＫの７階建ての店舗兼共同住宅を想定する。

⑦有効率　 98.5 ％
の理由

建物の用途、規模等から判断する。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	405.40	90.7	367.70	2,033	747,534	6.0	4,485,204
							0.0	0
2～ 7	共同住宅	340.20	100.0	340.20	1,355	460,971	2.0	921,942
							0.0	0
～

～

～

計		2,446.60	98.5	2,408.90		3,513,360		10,016,856
								0

⑨年額支払賃料	3,513,360 円　×　12ヶ月　＝　 42,160,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,408.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,500 円／台　×　 21 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,134,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,160,320 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,134,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 2,597,659 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,696,661 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,016,856 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 94,158 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,790,819 円　　　　（　 40,109 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ江南賃貸３３　　　　-1	1,074 ( 1,073)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,256	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,357 円/㎡　月額支払賃料（　 1,355 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ江南賃貸１０　　　　-6	1,522 ( 1,522)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,522
c	Ｂ江南賃貸１０　　　　-3	1,534 ( 1,531)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,391

江南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,732,000 円	433,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,731,773 円	43,294,320　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 234,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,048,500 円	433,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	649,500 円	433,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	433,000 円	433,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,829,573 円　（　　　　　　 8,682 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9309

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	433,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 2,446.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0657	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,448,100 円（　　　　　 27,973 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,790,819 円
②総費用	8,829,573 円
③純収益　①－②	31,961,246 円
④建物等に帰属する純収益	28,448,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,513,146 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,270,388 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,216 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,055,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
江南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江南 5-1

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　市川　隆治

TEL.

鑑定評価額

101,000,000 円

１㎡当たりの価格

99,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江南市古知野町久保見１９４番				②地積　(㎡)	1,017 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗ＳＲＣ2	低層店舗兼住宅、共同住宅等が多い既成商業地域	北東8m市道、三方路	水道、ガス、下水	江南 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧来からの商店街である。

街

路

８ｍ市道

交通

施設

江南駅北西方

700m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

繁華性は低いものの、駅に近い利便性から住宅用途の需要も期待され、当面は現状のまま推移すると予測される
。地価については、物価高や金利の先行きに不透明感があることから動向を注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

奥行逓減　　　　　　　　　　　　 -4.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 60,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、江南市及びその周辺市町の商業地域一円と判定した。主な需要者は、事務所、物品販売のほか駅への利
便性に着目して店舗兼共同住宅の建築を目論む不動産業者等が想定される。外部からの流入が多い地域ではないものの
、旧来からの近隣商業地域として需給は均衡している。市場で取引の中心となる価格帯は、画地の規模等によって異な
るため把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い取引事例との比較により実証的な価格が求められた。収益価格は店舗、事務所兼共同住宅を建
築し賃貸することによる収益性を反映した価格であり、理論的だが想定要素も多い。当該地域の賃料水準は売買価格に
対し低位で、近年の建築費上昇も収益性を低下させる要因となった。よって本件では、市場性を反映した比準価格を重
視し、収益価格を比較考量して、代表標準地を規準とした価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江南 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 102,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[102.0]

100
[103.9]

[101.8]
100

99,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内人口は県内人口と同様に微減傾向で推移
している。不動産の取引件数はコロナ禍によ
り一時期減少したが、現在は持ち直した。

江南駅に近い旧来からの近隣商業地域であり
、地域要因に変動はない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

江南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ江南０５１１ -19	江南市		更地	（　）	不整形	西5.5m市道、中間画地		商業 (90,330)
b	Ａ江南０４０１ -544	江南市		建付地	（　）	長方形	南西15m県道、南東5.5m、角地		近商 (90,200)
c	Ａ江南０４０１ -542	江南市		建付地	（　）	長方形	西15m市道、南4.6m、角地		近商 (90,200)
d	Ａ豊山０４２９ -515	西春日井郡豊山町		貸家建付地	（　）	不整形	北東17.4m県道、北2.7m、西3.2m、南東4.2m、四方路		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,357	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	104,532	100 [ 104.6]	99,935	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.8] 　　　　 100	102,000
b	(　 ) 97,278	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	92,646	100 [ 97.8]	94,730		96,400
c	(　 ) 99,323	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	95,445	100 [ 97.8]	97,592		99,300
d	(　 ) 110,108	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	111,873	100 [ 110.4]	101,334		103,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

江南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地地域内にあり、土地の再調達原価が把握困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,445,944	10,666,689	33,779,255	30,944,700	2,834,555	（　0.9309） 2,638,687	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	61,364,814 円　　　　（　 60,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	405.40	ＲＣ7	2,446.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	1,017 ㎡	23.5 m x 45.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（３～５分割）、２～７階：１ＬＤＫ５６．７㎡各階６戸、平面駐車場計２１台。

⑦有効率　 98.5 ％
の理由

共用部分は最小限で屋外廊下・階段とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	405.40	90.7	367.70	2,158	793,497	5.0	3,967,485
							2.0	1,586,994
2～ 7	居宅	340.20	100.0	340.20	1,468	499,414	3.0	1,498,242
							0.0	0
～

～

～

計		2,446.60	98.5	2,408.90		3,789,981		12,956,937
								1,586,994

⑨年額支払賃料	3,789,981 円　×　12ヶ月　＝　 45,479,772 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,408.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,500 円／台　×　 21 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,134,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,479,772 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,134,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 2,796,826 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,816,946 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,956,937 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 121,795 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,586,994 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 507,203 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,445,944 円　　　　（　 43,703 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ江南賃貸１０　　　　-6	1,522 ( 1,522)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,478	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,472 円/㎡　月額支払賃料（　 1,468 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ江南賃貸１１　　　　-1	1,187 ( 1,186)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,465
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,355,000 円	471,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,330,689 円	46,613,772　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 234,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,804,200 円	471,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	471,000 円	471,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	471,000 円	471,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,666,689 円　（　　　　　　 10,488 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9309

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	471,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 2,446.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0657	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,944,700 円（　　　　　 30,427 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,445,944 円
②総費用	10,666,689 円
③純収益　①－②	33,779,255 円
④建物等に帰属する純収益	30,944,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,834,555 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,638,687 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,595 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,364,814 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,300 円／㎡）