別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 江南 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江南 -8 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　市川　隆治   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 73,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江南市飛高町本町１３３番１ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 多い住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 江南 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 江南駅北方 1.8km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が多くみられる住宅地域であり、用途面での変動はなく当面は現状推移と予測した。地価動向は、物 価高や金利の先行きが懸念され、今後の地価への影響を注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、江南市を中心にこれと隣接する大口町、扶桑町内に形成された住宅地域と判定した。主な需要者は市内 に居住する地縁性を有する一次取得者層が想定され、外部からの流入は限定的である。既成住宅地域として熟成度が高 く一定の需要は認められ、需給動向は概ね均衡している。需要の中心価格帯は、土地のみで１５００万円前後、新築戸 建住宅は３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地周辺は戸建一般住宅を中心とした住宅地域であり、共同住宅の建築を想定することは経済合理性を欠くと判断し 、収益還元法の適用は割愛した。周辺では自用の住宅地としての取引が中心であり、生活の利便性や居住の快適性を重 視した価格が形成されている。以上の検討から、取引事例との比較から求めた比準価格の説得力は高いとしてこれを採 用し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江南 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [106.0] 100 [134.6] [103.0] 100 72,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は県内人口と同様に微減傾向で推移 している。不動産の取引件数はコロナ禍によ り一時期減少したが、現在は持ち直した。 駅への接近性にやや劣る既成住宅地であり、 地域要因に特段の変動は見当たらない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％