別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 江南 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江南 -5 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　恵史   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江南市布袋下山町東５４番外 (江南布袋南部１６街区４) ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 中小規模の一般住宅 が多い区画整理中の 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 布袋 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道　　　　　　 　　 交通 施設 布袋駅南西方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測され る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄犬山線沿線の江南市及び隣接市町内の住宅地域と判定した。需要者の中心は、市内居住者のほか、 同一需給圏内に勤務する一次取得者層等である。同一需給圏内の住宅地域では新興住宅地域の選好性は強く、特に区画 整理事業地内は人気が高く、需要は堅調で地価は上昇基調にある。取引の中心となる価格帯は、土地は１，５００万円 から２，０００万円程度、新築戸建物件は３，０００万円から３，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の取引事例を採用して試算されたもので、当該地域の不動産市場を反映した実証的な試算価格 である。当該地域は自用の建物が殆どで、賃貸市場の熟成度が低く経済合理性に適う賃貸想定を行うことが困難なこと から、収益価格の適用を断念した。よって比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記の 通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江南 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [106.0] 100 [ 91.4] [100.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響から脱し、市場マインドは正 常化がみられるも、物価高や円安等により先 行きは不透明感が残る。 布袋駅の整備、区画整理事業の進行により、 市内住宅地における相対的選考性が上昇して いる。今後は更に熟成度が高まるものと思わ れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％