別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 常滑 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常滑 -7 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　藤嶋　洋一   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 55,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常滑市かじま台２丁目１３８番 ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理後の新興 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 常滑 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道　　　　　　 　 交通 施設 常滑駅南東方 2.9km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理後の新興住宅地域で、長期的には住宅地域としての熟成度を高めていくものと予測される。地価は 住宅地域の熟成につれて比較的堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄常滑線沿線の常滑市及び周辺市町に存する住宅地域である。需要者の中心は常滑市内の一次取得者で あるが、隣接市町からの転入も見られる。区画整理済みの住宅地域で良好な居住環境が確保されているため、住宅地と しての魅力は高い。新型コロナウイルス感染症の影響も少なくなってきているため、不動産需要は回復しつつある。土 地のみで１，２００万円前後、新築戸建住宅で３，０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は区画整理済みの住宅地域で遊休土地の活用としてのアパートが散見されるものの、公法上の規制を前提とし た場合、採算性のある共同住宅等の収益物件の想定が困難なため収益価格は試算しなかった。戸建住宅を中心に自己使 用目的の取引が主であり、取引価格水準で価格決定される市場状況にあることから、市場実態を反映した取引事例によ る比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常滑 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,600 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [ 97.9] [100.0] 100 55,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による景気の先行 き不透明感は一部に残っているが、常滑市住 宅地の地価は概ね横這いで推移している。 土地区画整理後の新興住宅地域で、不動産需 要の回復が認められるため、この１年間での 地価は若干上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％