別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 常滑 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常滑 -4 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　後藤　大吉   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常滑市矢田字野中３６番外 ②地積 　(㎡) 429   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南3m市道 水道、下水 大野町 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 大野町駅東方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　農家集落地域であり地域要因に特段の変化は見られないが、地価は現状維持か緩やかな下落傾向で推移するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね名鉄常滑線沿線各駅から外延的に広がる住宅地域の存する圏域である。需要の中心は市内在住の一 次取得者層が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。近隣は市街化調整区域内に所在する集落地域ではあり、交通の 利便性及びインフラ整備において劣ることから、需給動向は依然として軟調である。市場での中心となる価格帯は土地 で１０００万円程度、新築の戸建物件で２０００～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣における賃貸市場は未成熟であり、対象標準地上に経済合理性に見合う共同住宅等の想定が困難であるため、収 益還元法の適用を断念した。また近隣は自用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地 域であることから、現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を標準としつつ、代表標準地の規準価格との均衡を考慮 して調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [162.7] [100.0] 100 26,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　区画整理済の新興住宅地域を中心に人口は 増加傾向にあるが、南部や沿岸部等の既成住 宅地域は需要減退が顕著であり、二極化が進 行している。 　地域要因の変化は特に認められない。但し 近隣は調整区域内の集落地域であり、選好性 に劣ることから需給状況は軟調に推移してい る。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +59.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％