別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 犬山 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   犬山 -16 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　井上　徹   TEL.

鑑定評価額 9,830,000 円  １㎡当たりの価格 59,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬山市大字犬山字中野３３番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が見られる住宅地 域 北西4.8m市道 水道、ガス、下水 犬山口 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．８ｍ 交通 施設 犬山口駅西方 500m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅と共同住宅が混在する住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後も現在の住環境を維持する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は犬山市中心部及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は地元に地縁関係を有する一次取得者層であ る。戸建住宅、共同住宅のほか小工場なども見られる混在住宅地域であるが、鉄道駅徒歩圏内で比較的割安感もある。 コロナ禍は収束しつつあり、低金利の継続を背景として、地価は堅調に推移している。市場の中心となる価格帯は土地 が１０００万円程度、新築戸建物件で２５００万円～３５００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、犬山市中心部の住宅地の取引事例を採用して試算したものであり、当地域の不動産市場の現実的な動向を 反映した実証的で説得力の高い価格が得られた。一方、対象標準地の画地条件から、経済合理性を有する賃貸用建物の 建築を想定することが困難であったため、収益還元法は適用しなかった。以上のことから比準価格を標準とし、代表標 準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　犬山 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,200 円／㎡ [100.4] 100 100 [106.0] 100 [115.1] [100.0] 100 59,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費者物価指数がこのところ上昇傾向にある 。犬山市の人口は引き続き減少が続いている 。　 地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％