別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 犬山 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   犬山 -9 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　那須　明   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 58,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬山市字中唐曽６５番２２ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5.2m市道 水道、ガス、下水 田県神社前 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．２ｍ市道 交通 施設 田県神社前駅北西方 1.6km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅団地であり、特段の変動要因はなく、当面は現状程度の地域環境を維持しながら推移するものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、犬山市内の住宅地域全体の圏域である。需要者は地縁を有する圏内の居住者が中心で圏外からの転入は 少ない。人口減少により市内の地価動向に二極化が見られる中、当該地域は市の南部に位置する既成住宅団地で、居住 環境は良好ながらも交通の利便性が劣るため、地価は若干の下落基調が続いていたが下げ止まりが見られる。取引の中 心となる価格帯は、土地は総額１０００～１５００万円程度、新築戸建住宅で２５００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格が求められた。戸建住宅団地内であり、賃貸市場が未成熟であ るため収益還元法は適用しなかった。当該地域の取引は自用目的が中心であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が 重視され、価格形成にあたっては市場価格が重視される。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、更に一般的要 因の影響、単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口が若干の減少傾向が続く中で、市内 の不動産需要は比較的堅調な中心部と、やや 低調な郊外の既成住宅地との二極化が顕著で ある。 市の南部に位置する既成住宅団地で、地域要 因の変動は見られない。利便性がやや劣る地 域で、地価は下落傾向にあったが下げ止まり が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％