別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 犬山 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   犬山 -8 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　太田　佳宏   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬山市大字前原字天道新田８１番１７３ ②地積 　(㎡) 322   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 富岡前 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 富岡前駅南東方 3.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、住宅団地内の低層一般住宅を中心とする地域であり、住宅地として熟成しているため、当面現状のま ま推移するものと思われる。割安感から一定の需要があり、地価は底堅く安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 規模　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね犬山市及び周辺市町に存する住宅団地等。需要者の中心は犬山市に地縁を有する３０～４０代の取得 者層であり、市外からの流入はあまり見られない。当地域は、利便性の劣る、起伏のある住宅団地であり、近年、高齢 化、空家の問題も抱えているものの、崖等を含まない画地については、割安感から一定の需要がある。土地は８００～ １，３００万円、新築戸建物件は２，８００万円前後を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に存する住宅団地であり、収益目的での取引は少なく、諸条件を勘案すると、経済合理性に見合う賃貸 借建物の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。よって、比準価格のみの試算となったが、市場の実態を十分 に反映した客観的説得性を有する価格であると思われる。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引 が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　犬山 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [122.2] [ 99.9] 100 32,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 犬山市では、近年人口は減少傾向にあるが、 物価高騰等経済情勢の動向、及び各種政策の 市場に与える影響を注視する必要がある。 利便性の劣る住宅団地の中で、近年、高齢化 等の問題も抱えているものの、割安感から一 定の需要があり、地価は底堅く安定的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％