別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 犬山 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   犬山 -6 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　今枝　祥晃   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬山市大字犬山字辰ケ池３０番３ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,160) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が多く 共同住宅も見られる 住宅地域 北東4m市道 水道、下水 犬山遊園 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 犬山遊園駅南東方 650m 法令 規制 ２中専 (60,160) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 やや雑然とした旧来からの住宅地域であるため、当面は現状の居住環境を維持するものと予測する。地価は当面 横ばい乃至微増で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄犬山線沿線を中心とする市内の住宅地域一円。需要者の中心は市内在住者や周辺市への通勤者であり 、圏外からの転入者は比較的少ない。街路がやや雑然とする既成住宅地域であるが、最寄駅はもとより都心へも比較的 近い地域であるため、利便性を背景として需給の程度は概ね堅調である。土地は１５０㎡程度であれば１０００万円前 後、新築戸建住宅は３０００万円程度までが需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件も散見されるが、自己使用目的の取引が支配的な地域である。しかも賃貸物件用地としては十分 な地積を有しておらず、採算性を充足する賃貸物件の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。収益性よりも 快適性を重視する住宅地域であることや売買先例を指標にして価格決定をする需要者が通常であることから、市場性を 反映した比準価格を採用し、更に代表標準地との価格検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　犬山 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,600 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [141.8] [100.0] 100 64,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取引件数は概ね安定的に推移し、新設住宅着 工戸数はやや減少傾向も見られる。取引価格 は居住環境と利便性を兼ね備えた地域でやや 上昇傾向にある。 熟成した旧来からの住宅地域であるため変化 に乏しい。一般住宅と共同住宅が見られる既 成住宅地域としての位置づけに変わりはない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％