別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 犬山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   犬山 -5 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　市川　隆治   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 74,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬山市上野新町１９２番 ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 木津用水 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 木津用水駅北西方 1.0km 法令 規制 ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ中規模住宅団地として熟成度は高い。周辺において地域要因に目立った変動はなく、住宅の 建替え等を経つつ現在の地域性を維持していくものと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は犬山市北部に形成された住宅地域。需要者の中心は市内及び周辺市町に居住する３０～４０代の一次取得 者層。対象近隣地域は丹羽郡扶桑町との境付近に位置する中規模に開発された住宅団地である。旧来からの団地として 熟成度は高く、目立った変動要因はない。犬山駅東部の住宅地域と比較して利便性に劣るが、地価動向はこの一年で持 ち直しの傾向が見られる。市場の中心価格帯は土地は１３００万円程度、建売分譲で３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は２００㎡未満であり、経済合理的な収益物件の想定は困難と判断し、収益還元法の適用は割愛した。周辺では 自用の住宅地としての取引が中心であり、生活の利便性や居住の快適性を重視した価格が形成されている。以上の検討 から、取引事例との比較から求めた比準価格の説得力は高いとしてこれを採用し、代表標準地との均衡に留意して鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　犬山 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,200 円／㎡ [100.4] 100 100 [106.0] 100 [ 95.5] [104.0] 100 74,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は減少傾向が継続し、減少率は県平 均より高い。高齢化率も県平均より高率で推 移している。不動産の取引件数は概ね横ばい で推移している。 立地条件は中心部からやや離れるが、住宅需 要の回復から地価は回復基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％