別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 蒲郡 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蒲郡 9-1 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　岡部　耕一郎   TEL.

鑑定評価額 283,000,000 円  １㎡当たりの価格 42,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲郡市拾石町前浜２５番２外 ②地積 　(㎡) 6,690   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1.2:1 工場 中小規模工場の多い 臨海型の工業地域 南東8m市道、南西側道 水道、下水 三河塩津 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    70 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  96.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     6,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 三河塩津駅南方 1.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場の多い工業地域で、地域に変化を促す特段の要因は見受けられないため、当面現状のまま推移するもの と予測する。立地条件等により潜在的需要は底堅く、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 準角地　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として蒲郡市及びその他東三河地方の中小工業地域であり、需要者の中心は、製造業・物流事業等を 営む法人事業者である。近隣地域は、臨海部特有の浸水リスクの懸念が残るものの、国道２３号蒲郡バイパスの整備が 進められており、将来の物流円滑化の期待や工業用地の供給不足等により潜在的な需要は底堅い。工業地の取引自体は 少なく、また画地規模等により取引総額は異なるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の工場等を主体とする地域であり、工場等の賃貸物件は少なく賃貸事例資料の収集が困難であるため収 益価格を試算することができなかった。比準価格は、同一需給圏内の工業地の取引事例を価格算定の基礎としており、 客観的かつ実証的な価格である。本件では、売買市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏ま え、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蒲郡 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,600 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [119.2] [101.0] 100 42,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車産業を中心に景況感は回復傾向にある が、各種要因による下振れリスクが残る。不 動産市場では立地条件による二極化が拡大傾 向にある。 臨海部に位置する中小工場地域であり地域的 特性に特段の変化は見受けられない。幹線道 路に近接しており、需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％