鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

蒲郡 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ蒲郡０５３５ -3	蒲郡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、中間画地		準工 (70,200)
b	Ａ蒲郡０４１７ -501	蒲郡市		更地	（　）	不整形	南12m県道、北東4m、二方路		準工 (60,200)
c	Ａ蒲郡０５３４ -6	蒲郡市		更地	（　）	ほぼ台形	南15m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	Ａ蒲郡０４１７ -508	蒲郡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、西7.7m、角地		近商 (93,200)
e	Ａ蒲郡０５３６ -10	蒲郡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西23m国道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,320	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	72,031	100 [ 93.1]	77,369	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,400
b	(　 ) 71,231	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	73,531	100 [ 97.0]	75,805		75,800
c	(　 ) 55,212	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,046	100 [ 96.0]	57,340		57,300
d	(　 ) 86,753	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	87,718	100 [ 116.2]	75,489		75,500
e	(　 ) 75,626	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,626	100 [ 89.2]	84,783		84,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,100 円／㎡]

蒲郡 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,365,394	654,217	2,711,177	2,658,250	52,927	（　0.9707） 51,376	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,027,520 円　　　　（　 10,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

蒲郡 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	77.49	ＬＳ3	219.87
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	97 ㎡	7.5 m x 13.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗のフロアー貸し、２～３階をファミリータイプの共同住宅（各階１戸）を想定した。

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	77.49	86.1	66.69	1,945	129,712	3.0	389,136
							1.0	129,712
2～ 3	住宅	71.19	84.8	60.39	1,362	82,251	1.0	82,251
							0.0	0
～

～

～

計		219.87	85.3	187.47		294,214		553,638
								129,712

⑨年額支払賃料	294,214 円　×　12ヶ月　＝　 3,530,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 187.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,530,568 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 211,834 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,318,734 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	553,638 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,204 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 129,712 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 41,456 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,365,394 円　　　　（　 34,695 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ蒲郡賃貸３０　　　　-502	1,656 ( 1,606)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,070	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,005 円/㎡　月額支払賃料（　 1,945 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ蒲郡賃貸３０　　　　-506	1,658 ( 1,587)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,951
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

蒲郡 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	171,500 円	34,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	105,917 円	3,530,568　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 291,500 円	34,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,300 円	34,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,300 円	34,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 654,217 円　（　　　　　　 6,745 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 219.87 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,658,250 円（　　　　　 27,405 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,365,394 円
②総費用	654,217 円
③純収益　①－②	2,711,177 円
④建物等に帰属する純収益	2,658,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	52,927 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	51,376 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 530 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,027,520 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
蒲郡 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

蒲郡 5-3

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　福岡　洋介

TEL.

鑑定評価額

7,200,000 円

１㎡当たりの価格

74,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	蒲郡市三谷町上野２８番１				②地積　(㎡)	97 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗、住宅等が混在する既成の駅前商業地域	東12m市道	水道、ガス、下水	三河三谷 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 300 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

三河三谷駅南方

80m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗等が見られる駅前商業地域であるが、駅利用者の通行量は少ない。既成商業地としての地盤沈下が目立
ち、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,380 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏：蒲郡市内のやや繁華性の劣る駅前商業地域が主な類似地域であるが、市内の商業地域全般が圏域である。
需要者の属性：地縁的選好性を持つ中小法人及び個人事業主が中心であるものと思われる。市場の需給動向：三河三谷
駅に近い商業地域だが、繁華性は低く停滞傾向で、人口の減少、高齢化等による影響も含め、需要は弱含みの状況にあ
る。市場での需要の中心となる価格帯：土地面積・用途等とも絡み、ばらつきが見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、三河三谷駅の南方に位置する既成商業地域である。収益価格は、敷地の規模、容積率及び元本価値に見合
った純収益を収受し得ない地域状況及び賃貸市場の実態等を反映し、比準価格に対し低位に求められた。したがって市
場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　蒲郡 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 92,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[124.6]

[100.0]
100

74,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長らく続いた低金利とコロナ禍からの回復に
よるプラス面と人口減少、震災リスク等によ
るマイナス面により、不動産市場は二極化が
顕在化している。

三河三谷駅前商業地域としての繁華性は低下
、土地需要は減退しており、地価も下落傾向
である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

蒲郡 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ蒲郡０５３５ -3	蒲郡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、中間画地		準工 (70,200)
b	Ａ蒲郡０４１７ -501	蒲郡市		更地	（　）	不整形	南12m県道、北東4m、二方路		準工 (60,200)
c	Ａ蒲郡０５３８ -2	蒲郡市		更地	（　）	不整形	西12m市道、北12m、角地		準工 (80,200)
d	Ａ蒲郡０４１７ -508	蒲郡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、西7.7m、角地		近商 (93,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,320	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	72,031	100 [ 93.1]	77,369	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,400
b	(　 ) 71,231	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	73,531	100 [ 97.0]	75,805		75,800
c	(　 ) 85,135	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.7]	84,543	100 [ 121.0]	69,870		69,900
d	(　 ) 86,753	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	87,718	100 [ 119.3]	73,527		73,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,200 円／㎡]

蒲郡 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,445,616	670,730	2,774,886	2,728,000	46,886	（　0.9707） 45,512	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	910,240 円　　　　（　 9,380 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

蒲郡 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	77.49	ＬＳ3	219.87
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	97 ㎡	7.5 m x 13.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、上階ファミリータイプ賃貸共同住宅（各階１戸）を想定した。

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	77.49	86.1	66.69	2,008	133,914	3.0	401,742
							1.0	133,914
2～ 3	住宅	71.19	84.8	60.39	1,385	83,640	1.0	83,640
							0.0	0
～

～

～

計		219.87	85.3	187.47		301,194		569,022
								133,914

⑨年額支払賃料	301,194 円　×　12ヶ月　＝　 3,614,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 187.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,614,328 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 216,860 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,397,468 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	569,022 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,349 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 133,914 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 42,799 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,445,616 円　　　　（　 35,522 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ蒲郡賃貸３０　　　　-506	1,658 ( 1,587)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,842	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,070 円/㎡　月額支払賃料（　 2,008 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ蒲郡賃貸２４　　　　-502	1,566 ( 1,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [ 75.0]	2,297
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

蒲郡 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	176,000 円	35,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	108,430 円	3,614,328　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 299,200 円	35,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,200 円	35,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,200 円	35,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	必要なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 670,730 円　（　　　　　　 6,915 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,200,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 219.87 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,728,000 円（　　　　　 28,124 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,445,616 円
②総費用	670,730 円
③純収益　①－②	2,774,886 円
④建物等に帰属する純収益	2,728,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	46,886 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	45,512 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 469 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 910,240 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,380 円／㎡）