別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 蒲郡 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蒲郡 -11 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　岩田　肇   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 91,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲郡市新井町南２９０番 ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 蒲郡 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 蒲郡駅北東方 1.2km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする熟成した区画整理済みの住宅地域であり、今後も底堅い住宅需要に支えられ、やや強含み で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、蒲郡駅や三河三谷駅を最寄駅とする市街地中心部の住宅地域である。需要者は主に市内在住の住宅取得 を目的とする一次取得者であり、他の地域からの転入者も見られる。三河湾オレンジロード背後の住宅地域に位置し、 区画整理された閑静な住環境を有しているため、住宅需要は堅調に推移し価格はやや強含みの状態である。需要の中心 となる価格帯は、土地で１３００万円～１５００万円程度、新築戸建で３３００万円～３８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の高い取引事例に基づき試算しており、実証的で信頼性が高い。周辺には賃貸物件も散見されるが、 標準地は画地規模が小さく、経済合理性の観点から賃貸住宅の想定は非現実的であることから、収益価格は試算してい ない。近隣地域は、自用目的での取引が中心の住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格決定されている。したが って、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蒲郡 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,200 円／㎡ [100.6] 100 100 [105.0] 100 [100.0] [105.0] 100 90,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＪＲ蒲郡駅の北方や区画整理地では需要増に よる価格上昇が見られるが、市内外周部や沿 岸部では需要減による下落が続き二極化が進 んでいる。 周辺の土地利用状況に大きな変化はみられず 、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％