別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 蒲郡 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蒲郡 -10 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　穂坂　文雄   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲郡市三谷町須田１０番１７ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅のほ か店舗等も見られる 住宅地域 北8.3m市道 水道、ガス、下水 三河三谷 880m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　８ ．３ｍ市道 交通 施設 三河三谷駅西方 880m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模一般住宅のほか店舗等も見られる住宅地域であり、地域に特段の変動要因はない。当面は現 状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に蒲郡市内における市街化区域内の住宅地域である。需要者の中心は、地元の東三河に生活の拠点を 置く一次取得者が主である。市場における需給動向は、駅徒歩圏内に位置するものの、自然的条件に加え既成住宅地で 需要が相対的に弱い為、地価水準も弱含み傾向にあるものと思料される。需要の中心となる価格帯としては、土地が１ ，２００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅で２，７００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の属する地域は、三河三谷駅の西方約８８０ｍに位置した住宅地域である。又、その需要者は、主に自己使 用目的の一次取得者であり、対象標準地の画地規模が小さく、経済合理性を有する収益不動産の想定が不合理であるこ とから収益還元法を非適用とした。したがって、実際の取引であり実証的且つ市場性を反映している比準価格を採用し 、更に代表標準地との検討を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蒲郡 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,200 円／㎡ [100.6] 100 100 [105.0] 100 [131.8] [100.0] 100 65,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 蒲郡市は三河湾国定公園に指定された海辺の 観光地であるが、近年は人口減少並びに少子 高齢化等から不動産市場の二極化が顕在化し つつある。 既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％