別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 蒲郡 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蒲郡 -7 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　田島　拓   TEL.

鑑定評価額 7,340,000 円  １㎡当たりの価格 39,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲郡市西浦町南稲生１２番 ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 漁家住宅等が混在す る漁港近くの既成住 宅地域 北4m市道 水道、下水 西浦 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   250 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 西浦駅東方 750m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 漁港近くの既成住宅地域であり、今後も利用状況は現状を維持するものと予測する。蒲郡市中心部から離隔し、 やや高台に存するものの臨海部に近接しているために需要は少なく、地価水準は下落傾向の推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄蒲郡線沿線で概ね蒲郡市内の住宅地域。需要者の中心は市内を主に周辺三河地区居住者。近年は当市 土地開発公社による臨海部分譲地、土地区画整理事業による保留地分譲、工場跡地の住宅地転用等が主な供給。大震災 以降、臨海部を擁する当市の住宅地市況は中心地区を除いて軟調傾向にあり、当地域周辺の需要は極めて弱含みにある 。土地は総額８百万円以下、新築戸建物件は２０百万円以下の物件が取引の中心と把握されるが年々下落傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパート等は見られず、対象標準地は集合住宅の建築を企図する場合においては画地規模が小さい。よって、賃 貸市場の実態や経済合理性の観点より収益価格は試算しないこととした。居住の快適性、利便性が重視される住宅地域 であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので 、比準価格を採用し、代表標準地から規準した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蒲郡 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [158.3] [100.0] 100 39,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 蒲郡市は東三河の中堅市で中心部の地価は安 定し、郊外に向かうにつれ需要が逓減する傾 向にあるが、エリアによっては下げ止まりの 動きも覗われる。 熟成した地域で利用状況に変動は見られない 。東日本大震災から１２年を経過しつつある 中、臨海部忌避の動きが若干薄まりつつある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％