別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 蒲郡 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蒲郡 -6 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　田中　博文   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 64,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲郡市形原町南双太山９番 ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道 形原 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 形原駅北西方 1.3km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に形成された閑静な住宅地域で、土地利用上の変動はなく、当面は現状のまま推移すると予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は蒲郡市内のＪＲ東海道本線、名鉄蒲郡線沿線の住宅地域である。需要者は当該地域に地縁性を有する一次 取得者が中心であり、外部からの転入は少ない。対象近隣は高台の区画整然とした住宅地域として居住環境は良好であ るが、中心部から離れやや利便性は劣る。住宅需要は蒲郡駅周辺が主であり、郊外の住宅地需要はやや弱い傾向にある 。中心となる価格帯は、土地が１，７００万円～２，０００万円程度、新築戸建は総額３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層住宅を中心とする住宅地域で、取引の中心となるのは快適性等に注目した自己利用目的の更地または戸 建住宅であり、これらについて信頼性の高い事例収集が可能であった。一方、対象標準地は容積率が１００％で経済合 理性を有する規模の賃貸住宅の建築想定は困難であり収益還元法は非適用とした。以上より市場の実態を反映した比準 価格を採用し、他の標準地とのバランスを考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方都市における景況感の改善は微弱で、物 件選別の目はさらに厳しくなる傾向にあり、 地域ごとに価格の二極化が進んでいる。 価格形成に影響を与える地域要因の大きな変 動は特にないが、市中心部から離れ需要は弱 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％