別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 蒲郡 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蒲郡 -5 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　福岡　洋介   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 77,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲郡市竹谷町江尻８番４ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南6m市道 水道、下水 蒲郡 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 蒲郡駅西方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であり、当面は現状のままの推移していくものと思われ、地価は安定的に推移するもの と予測するが、今後の金利の動向には留意を要する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏：蒲郡市の中心部周辺の住宅地域を主とし、市内全般の住宅地域も含めた圏域である。需要者の属性：蒲郡 市内に居住または勤務する１次取得者が中心である。市場の需給動向：市の中心部に近く利便性は高い地域で、利用状 況等に特段の変化は認められないが、需要は安定的な状況にある。需要の中心となる価格帯：土地は対象標準地の規模 で１３００万円程度、建売物件で２５００万円から３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、蒲郡駅の西方に位置し、一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域である。需給動向を見ると自用 目的での取引が主体であり、画地規模が小さいこと等より経済合理的にみて経営が可能となる賃貸住宅の建築を想定す ることが困難なため収益価格は非適応とした。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蒲郡 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,200 円／㎡ [100.6] 100 100 [105.0] 100 [117.4] [105.0] 100 77,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長らく続いた低金利とコロナ禍からの回復に よるプラス面と人口減少、震災リスク等によ るマイナス面により、不動産市場は二極化が 顕在化している。 周辺の土地利用状況に特段の変化は認められ ず、需要は安定的な地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％