別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 西尾 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 9-1 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　神戸　康弘   TEL.

鑑定評価額 505,000,000 円  １㎡当たりの価格 32,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市寺津町二丁５番２外 ②地積 　(㎡) 15,484   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ入江に近い工業 地域 東9.5m市道、南側道 水道、ガス 福地 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   450 ｍ、南   300 ｍ、北   700 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ市道　　 交通 施設 福地駅西方 4.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 平坂入江に臨む成熟した工業地域である。地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状を維持しつつ推移する と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西三河地区を中心に県内一円の広域的な範囲として把握される。需要者は東海地方を拠点とする製造業者 が中心である。西尾市では国道２３号バイパスのインター付近や市東部の丘陵地への工場、物流施設の進出が盛んであ るが、入江沿いにあって津波災害リスクが懸念される近隣地域の工場地に対する需要は弱含みである。業種、画地規模 や立地条件により取引価格はまちまちであるため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大中規模工場に対する賃貸市場の成熟の程度は低く、賃貸事例の収集も困難であるため収益還元法の適用は断念した。 比準価格は県内の工業地域より信頼性の高い取引事例を採用して求めたものであり実証的な価格である。自社利用目的 で取引を行う需要者が中心であるため取引事例比較法は需要者の行動に合致した手法であり、比準価格の説得力は高い 。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,900 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [ 65.1] [101.0] 100 32,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西尾市の人口は減少しているが旧西尾地区に 限れば横ばい傾向である。物価高騰等の懸念 材料はあるが、不動産市場は概ね回復傾向に ある。 内陸工業地域に対する工場進出は盛んである が、災害リスクのある臨海部に位置する当該 エリアへの進出には慎重さが見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　  -8.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％