鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西尾 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西尾０５４３ -29	西尾市		更地	（　）	ほぼ長方形	西17m市道、北16.5m、角地		１住居 (70,200)
b	Ａ西尾０５３０ -18	西尾市		更地	（　）	長方形	北10.6m国道、西5.3m、角地		準住居 (60,200)
c	Ｂ西尾０５２９ -1	西尾市		更地	（　）	ほぼ台形	南9m国道、中間画地		近商 (80,300)
d	Ａ西尾０５４３ -30	西尾市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ａ西尾０５４０ -12	西尾市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西11.4m県道、北西3.2m、角地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,721	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	52,374	100 [ 109.9]	47,656	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,700
b	(　 ) 36,299	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	34,833	100 [ 94.8]	36,744		36,700
c	(　 ) 44,228	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,609	100 [ 100.0]	43,609		43,600
d	(　 ) 37,417	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	37,230	100 [ 92.9]	40,075		40,100
e	(　 ) 31,432	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	31,400	100 [ 94.8]	33,122		33,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,600 円／㎡]

西尾 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,894,390	412,329	1,482,061	1,179,360	302,701	（　0.9457） 286,264	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,842,122 円　　　　（　 23,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西尾 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	104.00	ＬＳ1	104.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	245 ㎡	13.5 m x 17.0 m	前面道路：国道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	104.00	100.0	104.00	1,598	166,192	5.0	830,960
							1.0	166,192
～

～

～

～

計		104.00	100.0	104.00		166,192		830,960
								166,192

⑨年額支払賃料	166,192 円　×　12ヶ月　＝　 1,994,304 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 104.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,994,304 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 159,544 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,834,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	830,960 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,645 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 166,192 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 51,985 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,894,390 円　　　　（　 7,732 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西尾賃貸３８　　　　-501	2,172 ( 2,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,856	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,650 円/㎡　月額支払賃料（　 1,598 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ西尾賃貸３８　　　　-502	1,911 ( 1,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,539
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西尾 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,000 円	16,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	59,829 円	1,994,304　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 163,200 円	16,200,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	16,200 円	16,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,200 円	16,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 412,329 円　（　　　　　　 1,683 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9457

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 104.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,179,360 円（　　　　　 4,814 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,894,390 円
②総費用	412,329 円
③純収益　①－②	1,482,061 円
④建物等に帰属する純収益	1,179,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	302,701 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	286,264 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,168 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,842,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
西尾 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西尾 5-10

愛知県

愛知第８

氏名

不動産鑑定士　古田　尚也

TEL.

鑑定評価額

9,950,000 円

１㎡当たりの価格

40,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西尾市吉良町吉田上浜２４番外				②地積　(㎡)	245 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）
	台形 1:1.2	店舗兼住宅Ｓ2	小規模店舗、店舗兼住宅等が多い近隣商業地域	北9m国道	水道、下水	吉良吉田 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 60 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ国道

交通

施設

吉良吉田駅北西方

260m

法令

規制

近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに存する旧来の小規模店舗等を中心とした商業地域であり、人口減少や少子高齢化等より今後共繁華性
は低く、長引くコロナ禍や物価高騰等の影響も相俟って地価は引き続き下落傾向にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西尾市及び隣接市を含む郊外の商業地域である。需要者の中心は、地縁性を有する自己利用目的の事業
者である。近隣地域は、国道沿いの商業地域であるが鉄道駅に近在する旧来の近隣商業的要素を有し、人口減少、少子
高齢化等により商業繁華性は衰退傾向にあり、長引くコロナ禍や物価高騰等の影響も相俟って商業地需要は乏しい。取
引価格水準は、地域の繁華性、画地規模、需要者の属性等により幅広く中心となる価格帯は形成されていない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、実際の成約事例との比較に基づく市場性を反映した価格である。収益価格は、賃貸用建物の建設を想定し
て求めた収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う賃料が収受できず低位に求められた。近隣地域では、店舗
等の賃貸市場は未成熟であり、自己の業務目的での需要者が中心であることから、本件では、比準価格を採用し、貸家
収益に基づく収益価格は参考に止め、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西尾 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 43,300 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[105.4]

[100.0]
100

40,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旧幡豆郡においては人口減少、少子高齢化も
進み地域経済は依然低迷。宅地需要は総じて
弱く、コロナ禍等の影響も受け不動産市況は
低調である。

旧来の小規模店舗等を中心とする商業地域で
あり、国道沿いに在るものの繁華性は低くコ
ロナ禍等の影響も相俟って地価は下落傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

西尾 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ西尾０５２９ -1	西尾市		更地	（　）	ほぼ台形	南9m国道、中間画地		近商 (80,300)
b	Ａ西尾０５４３ -29	西尾市		更地	（　）	ほぼ長方形	西17m市道、北16.5m、角地		１住居 (70,200)
c	Ａ西尾０５３０ -18	西尾市		更地	（　）	長方形	北10.6m国道、西5.3m、角地		準住居 (60,200)
d	Ａ西尾０５４０ -12	西尾市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西11.4m県道、北西3.2m、角地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,228	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,609	100 [ 100.0]	43,609	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,600
b	(　 ) 56,721	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	52,374	100 [ 112.0]	46,763		46,800
c	(　 ) 36,299	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	34,833	100 [ 94.8]	36,744		36,700
d	(　 ) 31,432	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	31,400	100 [ 96.6]	32,505		32,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,600 円／㎡]

西尾 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,888,462	422,442	1,466,020	1,223,040	242,980	（　0.9457） 229,786	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,689,510 円　　　　（　 19,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西尾 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	104.00	ＬＳ1	104.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	245 ㎡	13.5 m x 17.0 m	前面道路：国道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗（一棟貸し）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	104.00	100.0	104.00	1,593	165,672	5.0	828,360
							1.0	165,672
～

～

～

～

計		104.00	100.0	104.00		165,672		828,360
								165,672

⑨年額支払賃料	165,672 円　×　12ヶ月　＝　 1,988,064 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 104.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,988,064 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 159,045 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,829,019 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	828,360 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,621 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 165,672 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 51,822 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,888,462 円　　　　（　 7,708 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西尾賃貸４０　　　　-502	1,678 ( 1,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,648	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,645 円/㎡　月額支払賃料（　 1,593 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ西尾賃貸３８　　　　-501	2,172 ( 2,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [140.0]	100 [105.0]	1,642
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西尾 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,000 円	16,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	59,642 円	1,988,064　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 169,300 円	16,800,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 422,442 円　（　　　　　　 1,724 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9457

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,800,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 104.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,223,040 円（　　　　　 4,992 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,888,462 円
②総費用	422,442 円
③純収益　①－②	1,466,020 円
④建物等に帰属する純収益	1,223,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	242,980 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	229,786 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 938 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,689,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,100 円／㎡）