鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西尾 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西尾０４３８ -501	西尾市		更地	（　）	袋地等	南西12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ西尾０４３８ -502	西尾市		底地	（　）	台形	南5m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ａ西尾０５４３ -29	西尾市		更地	（　）	ほぼ長方形	西17m市道、北16.5m、角地		１住居 (70,200)
d	Ｂ西尾０５２９ -1	西尾市		更地	（　）	ほぼ台形	南9m国道、中間画地		近商 (80,300)
e	Ｂ西尾０５３８ -2	西尾市		更地	（　）	長方形	南西23m県道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,589	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	52,331	100 [ 145.6]	35,942	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	36,700
b	(　 45,372) 45,372	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,557	100 [ 115.2]	37,810		38,600
c	(　 ) 56,721	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	52,374	100 [ 134.1]	39,056		39,800
d	(　 ) 44,228	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,609	100 [ 130.0]	33,545		34,200
e	(　 ) 54,467	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,413	100 [ 145.6]	37,372		38,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +34.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,500 円／㎡]

西尾 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,587,380	980,317	3,607,063	3,550,150	56,913	（　0.9724） 55,342	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,129,429 円　　　　（　 6,070 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西尾 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	105.78	ＬＳ3	317.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	186 ㎡	21.5 m x 8.4 m	前面道路：市道　 8.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２・３階は住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.78	100.0	105.78	1,544	163,324	5.0	816,620
							0.0	0
2～ 3	住宅	105.78	100.0	105.78	1,188	125,667	2.0	251,334
							0.0	0
～

～

～

計		317.34	100.0	317.34		414,658		1,319,288
								0

⑨年額支払賃料	414,658 円　×　12ヶ月　＝　 4,975,896 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 317.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,975,896 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 508,390 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,575,506 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,319,288 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,874 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,587,380 円　　　　（　 24,663 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西尾賃貸３０　　　　-4	1,036 ( 981)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,114	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,190 円/㎡　月額支払賃料（　 1,188 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ西尾賃貸４０　　　　-505	911 ( 909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,265
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西尾 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	202,000 円	50,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	152,517 円	5,083,896　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 509,000 円	50,500,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	50,500 円	50,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,500 円	50,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 980,317 円　（　　　　　　 5,271 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,500,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 317.34 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,550,150 円（　　　　　 19,087 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,587,380 円
②総費用	980,317 円
③純収益　①－②	3,607,063 円
④建物等に帰属する純収益	3,550,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	56,913 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	55,342 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 298 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,129,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,070 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
西尾 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西尾 5-7

愛知県

愛知第８

氏名

不動産鑑定士　安立　昌子

TEL.

鑑定評価額

6,960,000 円

１㎡当たりの価格

37,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西尾市東幡豆町本郷５番１外				②地積　(㎡)	186 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	2.5:1	店舗兼住宅Ｓ3	中小規模の店舗併用住宅が見られる既成商業地域	北8.2m市道、東側道	水道、下水	東幡豆 290m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 9.5 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．２ｍ市道

交通

施設

東幡豆駅西方

290m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの商業地域で、当面は現状の利用状況を維持していくものと推測する。空き家や更地の増加が懸念され
る。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,630 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね旧幡豆郡を中心とした商業地域の圏域である。主な需要者は地元の個人、法人業者である。近隣地
域は旧来からの商店街であるが、人口減少による集客難、店舗経営者の高齢化や大型店の進出等による業績不振から衰
退傾向にあり、土地需要は弱い。売買も少なく、事業規模、業種、業態等により、取引総額は異なり、需要の中心とな
る価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は近隣商業地域に所在するが、投資家等が収益目的で不動産を取得する取引は見られず、自用目的の取引が
中心であり市場価格は取引価格を指標として形成されている。また、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず
、収益価格は低位に試算された。従って、取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地
との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西尾 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 43,300 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[116.7]

[102.0]
100

37,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旧幡豆郡の中でも特に旧幡豆町は、高齢化率
が非常に高い等、地域の衰退に歯止めがかか
らない。土地需要は全般的に弱い。

大きな地域要因の変化はないが、東幡豆町の
商業地域で、需要は弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

西尾 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西尾０４３０ -502	西尾市		更地	（　）	ほぼ台形	北9m市道、西3.6m、角地		近商 (80,200)
b	Ａ西尾０４３０ -533	西尾市		建付地	（　）	不整形	南東15.5m国道、東7m、角地		準住居 (60,200)
c	Ａ西尾０５３８ -22	西尾市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、南東4.5m、角地		１住居 (60,200)
d	Ａ西尾０５４３ -30	西尾市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,301	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	34,308	100 [ 101.0]	33,968	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	34,600
b	(　 ) 23,150	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	23,197	100 [ 92.5]	25,078		25,600
c	(　 ) 35,593	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	34,019	100 [ 91.2]	37,302		38,000
d	(　 ) 37,417	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	37,230	100 [ 95.8]	38,862		39,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,400 円／㎡]

西尾 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,629,816	962,275	3,667,541	3,603,600	63,941	（　0.9457） 60,469	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,234,061 円　　　　（　 6,630 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西尾 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	105.78	ＬＳ3	317.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	186 ㎡	21.5 m x 8.4 m	前面道路：市道　 8.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建の店舗併用住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.78	100.0	105.78	1,593	168,508	5.0	842,540
							0.0	0
2～ 3	住宅	105.78	100.0	105.78	1,138	120,378	2.0	240,756
							0.0	0
～

～

～

計		317.34	100.0	317.34		409,264		1,324,052
								0

⑨年額支払賃料	409,264 円　×　12ヶ月　＝　 4,911,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 317.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,911,168 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 401,533 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,617,635 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,324,052 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,181 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,629,816 円　　　　（　 24,891 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西尾賃貸４０　　　　-503	1,079 ( 1,077)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,079	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,140 円/㎡　月額支払賃料（　 1,138 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ西尾賃貸３０　　　　-4	1,036 ( 981)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,200
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西尾 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	198,000 円	49,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	150,575 円	5,019,168　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 498,900 円	49,500,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	49,500 円	49,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,500 円	49,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 962,275 円　（　　　　　　 5,174 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9457

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 317.34 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,603,600 円（　　　　　 19,374 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,629,816 円
②総費用	962,275 円
③純収益　①－②	3,667,541 円
④建物等に帰属する純収益	3,603,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	63,941 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	60,469 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 325 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,234,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,630 円／㎡）