鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西尾 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西尾０５３０ -32	西尾市		更地	（　）	不整形	南東18m市道、南西12.2m、角地		近商 (94,200)
b	Ａ西尾０５２５ -8	西尾市		更地	（　）	長方形	南東8.3m市道、中間画地		準工 (70,200)
c	Ａ西尾０４２５ -510	西尾市		更地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		１住居 (60,170)
d	Ａ西尾０４２６ -507	西尾市		更地	（　）	台形	北西15m市道、北東1.8m、角地		２住居 (60,200)
e	Ａ碧南０４１９ -529	碧南市		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m県道、東6m、北6m、三方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 106,321	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.7]	104,962	100 [ 80.3]	130,712	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	131,000
b	(　 ) 83,145	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	86,317	100 [ 80.2]	107,627		108,000
c	(　 ) 96,588	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,878	100 [ 88.3]	109,715		110,000
d	(　 ) 92,640	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	92,640	100 [ 84.1]	110,155		110,000
e	(　 ) 103,123	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	98,551	100 [ 101.9]	96,713		96,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 109,000 円／㎡]

西尾 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,984,112	2,535,803	8,448,309	5,125,560	3,322,749	（　0.9478） 3,149,302	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	68,463,087 円　　　　（　 60,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西尾 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	450.50	ＬＳ1	450.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	1,139 ㎡	20.0 m x 57.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建の店舗、一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	450.50	100.0	450.50	2,139	963,620	5.0	4,818,100
							1.0	963,620
～

～

～

～

計		450.50	100.0	450.50		963,620		4,818,100
								963,620

⑨年額支払賃料	963,620 円　×　12ヶ月　＝　 11,563,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,563,440 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 925,075 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,638,365 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,818,100 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,327 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 963,620 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 301,420 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,984,112 円　　　　（　 9,644 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西尾賃貸３８　　　　-506	2,226 ( 2,122)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,295	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,209 円/㎡　月額支払賃料（　 2,139 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ西尾賃貸３８　　　　-502	1,911 ( 1,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,123
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西尾 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	363,000 円	72,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	346,903 円	11,563,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 948,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 731,800 円	72,600,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	72,600 円	72,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,600 円	72,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,535,803 円　（　　　　　　 2,226 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9478

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,600,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 450.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,125,560 円（　　　　　 4,500 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,984,112 円
②総費用	2,535,803 円
③純収益　①－②	8,448,309 円
④建物等に帰属する純収益	5,125,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,322,749 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,149,302 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,765 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,463,087 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
西尾 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西尾 5-3

愛知県

愛知第８

氏名

不動産鑑定士　大橋　克也

TEL.

鑑定評価額

124,000,000 円

１㎡当たりの価格

109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	87,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西尾市上町泡原１６番１外				②地積　(㎡)	1,139 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:3	店舗Ｓ1	大規模な小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北西18m市道	水道、ガス、下水	西尾 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

西尾駅北西方

1.6km

法令

規制

準住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

不動産市場を取り巻く経済情勢は景気の下押し圧力が強く、予断を許さない状況にあるが、市内中心部の幹線道
路沿いにあって潜在的な需要は底堅く、地価水準は安定的に推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 109,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 75,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は幹線道路沿いに小型店舗や事業所等が建ち並ぶ西尾市内の商業地域である。主な需要者の属性は広域的に
ロードサイド店舗を展開する大手企業あるいは市内又は隣接市に拠点を置く中小の事業者である。個人所得の低迷や飲
食店の売上減少等、商業地域の収益力は弱い状況が続いているが、市内の中心的な地域にあって潜在的な需要は根強く
、地価水準は底堅く推移している。商業地で取引される土地の価格帯は個別性が強いため、その把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

画地規模に見合った収益が得られないため収益価格は比準価格より低位に試算された。自用の建物が多く用途が混在し
た商業地域において、土地の価格は投資効率を重視した収益価格より近隣地域や類似地域における多数の取引事例を基
礎として形成される傾向が強い。実際の取引事例から査定した比準価格は実証的な試算価格であることから当該価格を
妥当と判断し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西尾 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.7

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 130,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[101.7]

100
[117.7]

[100.0]
100

109,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    109,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光需要の回復が期待されるものの、地域経
済の基盤である自動車産業では減産が長引い
ており、先行きが見通せない不安定な状況が
続いている。

周囲には過去に浸水実績があるものの、交通
量が多い幹線道路沿いにあって視認性が良好
な商業地域で、地価動向は底堅く推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

西尾 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西尾０４２５ -510	西尾市		更地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		１住居 (60,170)
b	Ａ西尾０４２６ -507	西尾市		更地	（　）	台形	北西15m市道、北東1.8m、角地		２住居 (60,200)
c	Ａ西尾０４３０ -25	西尾市		更地	（　）	長方形	南西18m県道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ａ西尾０５２５ -8	西尾市		更地	（　）	長方形	南東8.3m市道、中間画地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,588	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,878	100 [ 91.2]	106,226	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 92,640	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	93,566	100 [ 89.5]	104,543		105,000
c	(　 ) 105,875	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	106,934	100 [ 90.8]	117,769		118,000
d	(　 ) 83,145	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	86,317	100 [ 81.1]	106,433		106,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 109,000 円／㎡]

西尾 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,582,292	2,499,542	9,082,750	4,892,580	4,190,170	（　0.9478） 3,971,443	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	86,335,717 円　　　　（　 75,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西尾 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	450.50	ＬＳ1	450.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	1,139 ㎡	20.0 m x 57.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小売店舗等の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	450.50	100.0	450.50	2,019	909,560	5.0	4,547,800
							1.0	909,560
～

～

～

～

計		450.50	100.0	450.50		909,560		4,547,800
								909,560

⑨年額支払賃料	909,560 円　×　12ヶ月　＝　 10,914,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,914,720 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,320,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 978,778 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,255,942 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,547,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,840 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 909,560 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 284,510 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,582,292 円　　　　（　 10,169 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西尾賃貸２５　　　　-501	1,779 ( 1,733)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,172	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,085 円/㎡　月額支払賃料（　 2,019 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ西尾賃貸２５　　　　-502	1,744 ( 1,713)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,998
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西尾 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	346,500 円	69,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	367,042 円	12,234,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 948,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 698,500 円	69,300,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	69,300 円	69,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,300 円	69,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,499,542 円　（　　　　　　 2,195 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9478

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,300,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 450.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,892,580 円（　　　　　 4,296 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,582,292 円
②総費用	2,499,542 円
③純収益　①－②	9,082,750 円
④建物等に帰属する純収益	4,892,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,190,170 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,971,443 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,487 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,335,717 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,800 円／㎡）