別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 西尾 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -38 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　神戸　康弘   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 91,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市寄住町上田２０番６ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,172) 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南4.3m市道 水道、ガス、下水 西尾口 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い 街 路 基準方位北、４．３ ｍ市道 交通 施設 西尾口駅北東方 250m 法令 規制 １住居 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 西尾口駅徒歩圏内の戸建住宅主体の既存住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。当面は現状の居住環 境を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に名鉄西尾線沿線の西尾市を中心とする隣接市町を含む住宅地域である。主たる需要者は西三河地区在 住の一次取得者である。西尾市北部の住宅地域は安城市等隣接市との比較で割安感があるため人気が高まりつつある。 近隣地域は西尾口駅徒歩圏内で、近年は同駅周辺における商業施設等の充実が進んでいることもあって需要は底堅い。 土地で１５００万円前後、新築の戸建住宅で３０００万円から３５００万円前後が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地条件を考慮すると経済合理性のある賃貸住宅を想定することが困難であるため収益還元法の適用は断念した。比準 価格は市内類似地域から信頼性の高い取引事例を採用して求めたもので、市場の実態を反映した価格である。近隣地域 は戸建住宅主体の住宅地域で、需要者は周辺の取引価格を指標として行動する傾向がある。よって、比準価格の説得力 は高いと判断し、本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [134.5] [108.0] 100 91,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西尾市の人口は減少しているが旧西尾地区に 限れば横ばい傾向である。建物価格高騰等の 懸念材料はあるが、不動産市場は概ね回復傾 向にある。 既存の住宅地域であり、地域要因に大きな変 化は見られない。最寄駅や西尾市中心部への 利便性に優るため地価は堅調に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％