別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 西尾 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -32 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　大橋　克也   TEL.

鑑定評価額 6,920,000 円  １㎡当たりの価格 26,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市東幡豆町越田９８番２ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 西4m市道 水道、下水 東幡豆 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 東幡豆駅北東方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧幡豆郡の中でも人口の減少率が高く、都心部へのアクセスが劣ることから宅地の需要は限定的であり、土地取 引を促す特段の要因もないことから、地価の下落基調は継続していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧幡豆郡幡豆町を中心とした市街化調整区域の既成住宅地域である。主な需要者の属性は農家やその親族 等、当該地域に地縁や縁故を有する個人である。行政上の規制から土地利用の条件が厳しく、慢性的な人口の減少もあ って宅地の需要は乏しく先細りである。また、有効利用の程度が低く居住環境や市街地への接近性が劣るため、地価水 準は下落基調が続いている。地域的な特性から取引は少なく、中心となる土地の価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が形成されておらず、行政的な条件から共同住宅の想定は現実的でないため収益還元法は適用しなかった。市 場参加者が制限され土地の流動性が乏しい地域のため指標となる取引事例は少ないが、周辺環境が類似する既成住宅地 域での取引価格は価格判定の有用な基礎となる。実際の取引事例から試算した比準価格は実証的で合理的な試算価格で あることから当該価格を妥当な結論と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [120.5] [100.0] 100 26,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光需要の回復が期待されるものの、地域経 済の基盤である自動車産業では減産が長引い ており、先行きが見通せない不安定な状況が 続いている。 地域要因に特段の変動は見られないが、人口 が減少し宅地の需要が減退している地域で、 地価の下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％