別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 西尾 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -27 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　神戸　康弘   TEL.

鑑定評価額 7,920,000 円  １㎡当たりの価格 53,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市吉良町上横須賀蔵屋敷５１番１外 ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に店舗も混在する住 宅地域 南東4.5m市道 水道、下水 上横須賀 460m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 上横須賀駅北西方 460m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 旧幡豆郡吉良町内の旧来からの既成住宅地域である。地域周辺では宅地分譲や建売分譲が増えつつあるが、当面 は現状の居住環境を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に西尾市の旧幡豆郡を中心とする住宅地域である。需要者は地域と地縁性を有する個人が中心であるが 、旧西尾地区との比較で値頃感があるため総額を抑えた建売物件等への地域外からの需要も見られる。上横須賀駅徒歩 圏内で国道２３号バイパスや西尾市東部の丘陵に所在する内陸型の工業地域への利便性も高いため需要は底堅い。需要 の中心となる価格帯は土地で１０００万円前後、新築の戸建住宅で２５００万円から３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地の画地条件からみて経済合理性のある賃貸住宅を想定することが困難であるため収益還元法の適用は断念した。 比準価格は旧吉良町の類似地域から信頼性の高い取引事例を採用して求めたものであり市場の実態を反映した価格であ る。近隣地域では周辺の取引相場を指標として価格形成が行われる傾向があるため、比準価格の説得力は高い。よって 、本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [ 73.9] [103.0] 100 53,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西尾市の人口は全体では減少傾向にあるが旧 吉良地区では概ね横ばいである。不動産市場 は回復傾向にあるが、環境、立地による二極 化が見られる。 既存の住宅地域であり、地域要因に大きな変 化は見られない。上横須賀駅周辺は水害リス クが少なく利便性に優るため地価は安定的に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％