別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 西尾 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -25 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　山本　健二   TEL.

鑑定評価額 7,900,000 円  １㎡当たりの価格 35,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市一色町赤羽水出１７番１ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,176) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に畑、 空地が見られる住宅 地域 北4.4m市道 水道、下水 福地 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．４ ｍ市道 交通 施設 福地駅南西方 4.6km 法令 規制 １住居 (60,176) ⑤地域要因の将 　来予測 旧一色町内の低層住宅を中心とする既成住宅地であり人口減少、少子高齢化の進展により需要減が見られるが、 自然的条件の良好な住宅地域への選好性は安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧幡豆郡を中心とした既成の住宅地域である。需要の中心は地縁性を有する西尾市及びその周辺市に通勤 する３０～４０代の一次取得者であり、特に当該地域においては自動車産業の従事者が多く見られる。市場における需 給動向は人口減少により不動産市場は低迷しており、価格水準はやや下落傾向にて推移する状況にあるものと思料され る。需要の中心となる価格帯は、土地で６００万円から９００万円、建売分譲で２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動する ものと思料される。賃貸市場の熟成の程度から効率的な賃貸経営が困難であると判断し収益還元法の適用を断念した。 本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の 地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [107.1] [100.0] 100 35,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料高、円安の進行により過去に例を見な いほどの物価上昇が生じている。不動産市況 についても建築費高騰の影響を注視する必要 がある。 人口減少、少子高齢化進展により、不動産需 要は減少傾向が続き、今後さらなる需要低迷 が危惧されるなか、地価は徐々に底値圏に近 づきつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％