別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 西尾 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -23 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　西尾　綾香   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 44,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市駒場町屋敷７１番 ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する既成住宅 地域 西3.7m市道 水道、下水 西尾口 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．７ｍ市道 交通 施設 西尾口駅東方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の、旧来からの住宅が集積する既成住宅地域である。地域要因に特別な変動はなく、当面は現 状維持にて推移していくものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西尾市を中心に、隣接市を含む市街化調整区域内の既成住宅地域である。主たる需要者は地縁性を有する 個人であり、圏外からの転入者はほとんど見られない。近隣地域は農家住宅等が集積する住宅地域であり、街路条件等 が劣るため、市場競争力は弱い。市街化調整区域内の住宅地域は取引件数が乏しく、需要の中心となる価格帯の把握は 困難である。価格時点現在において新型コロナウイルス感染症の影響はほぼ収束している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例はいずれも西尾市の市街化調整区域に存する住宅地域に関わるものであり、実証性の高い比準価格を 求めることができた。近隣地域は市街化調整区域であり、賃貸需要が乏しく、賃貸市場が未成熟なため収益価格を求め ることができなかった。主たる需要者は市場性に着目して意思決定を行うものと考えられるため、比準価格を採用し、 不動産業者へのヒアリング等を参考に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.4] [100.0] 100 44,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響はほぼ収束 している。地価は概ね横ばいで推移している 。 西尾市北部の市街化調整区域に存する旧来か らの住宅地域である。価格形成要因に影響を 及ぼす大きな地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％