別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 西尾 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -22 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　安立　昌子   TEL.

鑑定評価額 5,850,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市一色町一色上屋敷４７番１ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が密集す る商業地域背後の住 宅地域 北西3.5m市道 水道、下水 福地 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い 街 路 基準方位北　　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 福地駅南西方 4.4km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの戸建住宅等が密集する住宅地域で、当面は現状の利用状況を維持していくものと推測する。空き家や 更地の増加が懸念される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧幡豆郡を中心に概ね西尾市の市街化区域内の住宅地域の圏域。需要者は地縁関係者が大半を占め、圏 外からの転入者は少ない。近隣地域は商店街背後の旧来からの住宅地域で、街路も狭く、土地需要は低い。土地は５０ 坪程度で６００万円程度、新築戸建住宅は２０００万円程度が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は既成住宅地域に所在する。収益性よりも居住の快適性及び利便性がより重視される地域である。また、自 用の住宅用地としての取引が中心であるため、市場価格は取引価格を指標として形成されている。よって取引事例より 求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、対象標準 地は共同住宅建設には規模が小さく、建物の想定に経済合理性を欠くため収益還元法は適用しない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [103.5] [100.0] 100 36,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧幡豆郡はコロナ禍や経済動向より、地場産 業の衰退、人口減少、自然災害リスク等の影 響が強く、上横須賀地区の住宅地等を除き、 需要は弱い。 大きな地域要因の変化はないが、道路幅員の 狭い浸水リスクのある住宅地域で、需要は弱 い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +0.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％