別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 西尾 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -20 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　神戸　康弘   TEL.

鑑定評価額 7,890,000 円  １㎡当たりの価格 34,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市一色町松木島中切２６番 ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北東8m市道 水道、下水 吉良吉田 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 吉良吉田駅西方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧幡豆郡一色町内の既成住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。当面は現状の居住環境を維持すると 思料する。地域経済の停滞、災害リスク等を反映して地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に西尾市の旧幡豆郡を中心とする住宅地域である。主たる需要者は地域と地縁性を有する個人である。 旧一色町中心部からはやや離れ、津波による災害リスクもあるため需要は限定的であるが、地価水準が低いため総額を 抑えた建売物件や敷地規模の大きな戸建物件に対する地域外からの需要も見込まれる。需要の中心となる価格帯は土地 で７００万円前後、新築の戸建住宅で２０００万円から２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧幡豆郡では人口が減少傾向にあり、賃貸市場の成熟の程度が低いため収益還元法の適用は断念した。比準価格は旧幡 豆郡に属する住宅地域内の取引事例を採用して求めたものであり取引市場の実態を反映した価格である。近隣地域は戸 建住宅主体の住宅地域で、需要者は周辺の取引価格を指標として行動する傾向がある。よって、比準価格の説得力は高 いと判断し、本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [111.6] [101.0] 100 34,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西尾市でも旧一色町・幡豆町の人口は減少傾 向が継続している。不動産市場は概ね回復傾 向にあるが、環境、立地による二極化が見ら れる。 既存の住宅地域であり、地域要因に大きな変 化は見られないが、人口減少、津波リスク等 を反映して需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％