別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 西尾 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -2 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　大橋　克也   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市戸ケ崎５丁目４番２７ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 桜町前 760m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   130 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 桜町前駅北東方 760m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 不動産市場を取り巻く経済情勢は景気の下押し圧力が強く、予断を許さない状況にあるが、居住環境が良好な住 宅地の需要は堅調で、地価水準は緩やかな上昇が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄西尾線沿線の区画整然とした住宅地域である。主な需要者の属性は居住環境の快適性や勤務地への通 勤利便性を重視する、あるいは近隣地域や周辺地域に地縁を有する一次取得者である。市内だけでなく市外からも需要 の流入があり、市場競争力を有する住宅地の引き合いは堅調で、売りに出される物件が少ないため、地価水準は緩やか な上昇が続いている。土地は１，０００万円台後半、新築の戸建物件は３，５００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅の想定が困難な画地条件のため収益還元法は適用しなかった。自用の建物が中心の住宅地域において、土地の 価格は近隣地域及びこれと相互に代替、競争等の関係が成立する類似地域における多数の取引価格を基礎として形成さ れる。実際の取引事例から査定した比準価格は取引当事者の属性や地域の特性を反映した実証的で合理的な試算価格で あることから当該価格を妥当な結論と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [114.5] [100.0] 100 99,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光需要の回復が期待されるものの、地域経 済の基盤である自動車産業では減産が長引い ており、先行きが見通せない不安定な状況が 続いている。 地域要因に特段の変動は見られないが、住宅 地の需要回復に対して供給が少ないことから 、市場競争力が強い地域の地価水準は堅調で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％