別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 安城 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安城 9-2 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　小田　賢治   TEL.

鑑定評価額 2,840,000,000 円  １㎡当たりの価格 44,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安城市北山崎町築地１番１外 ②地積 　(㎡) 63,987   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:3 工場 大規模工場のほか倉 庫等も見られる工業 地域 北西12m市道、南西側道 水道、ガス、下水 宇頭 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   380 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 140.0 ｍ、奥行　約　　 380.0 ｍ、規模　　    60,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 対象標準地を近隣地域と捉え る。 街 路 １２ｍ市道　 交通 施設 宇頭駅西方 1.4km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場や倉庫が介在する工業地域である。自動車関連業種は好調のため大規模工場地の需要は堅調であるも 、資材不足等による今後の懸念が認められる。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大規模画地であるため、愛知県内を中心とした広域的なエリアに及ぶ工業地域と把握した。主たる需要 者は、製造業等を主とした法人である。当地域は、都市計画法上準工業地域であるため用途的な多様性が充分見込まれ る。現在は自動車関連産業が好調なため大規模工場地需要が拡大し、地価は上昇傾向で推移しているも、資材高騰等に より今後の動向が懸念される。画地規模等によって取引総額は異なり、市場における中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り比準価格を得た。なお、規模が大きく賃貸を想定することは現実的ではなく、収益資料の収集も困難である ことから収益還元法は適用しなかった。比準価格は、不動産市場において実際に成立した取引事例の中から特に画地規 模に留意して広域的に採用し試算しており、大規模画地の市場の実勢を反映し規範性は高い。以上より、代表標準地と の検討を踏まえ、単価と総額の関連性等も勘案し、比準価格を以って鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,600 円／㎡ [103.1] 100 100 [101.0] 100 [100.9] [ 99.0] 100 44,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西三河エリアは、好調な自動車産業等により 不動産需要も高まりを見せ、地価は上昇した ものの、資材の不足等により今後の動向が懸 念される。 大工場が配置されているエリアである。好調 な自動車産業の影響を受け取引は高目で推移 しているが、今後の資材不足による影響が懸 念される。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％