別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 安城 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安城 -22 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　石脇　雄生   TEL.

鑑定評価額 21,300,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安城市桜井町新田１２２番２ (安城桜井駅周辺８２街区４－４) ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理中の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 桜井 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 安城桜井駅周辺特定土地区画 整理事業地内 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 桜井駅南西方 270m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理事業の進捗に伴って、徐々に住宅地域としての熟成度を高めていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安城市及び隣接市の住宅地域である。需要者の中心は、周辺企業に勤務する３０～４０代の一次取得者 である。土地需要の中心は、面積は４０～５０坪程度、価格は２０００～２５００万円程度である。需給は、実需に対 して土地の供給量が少なく、慢性的な供給不足となっており、外縁部の比較的求めやすい土地への需要の波及もみられ る。近隣地域は、市中心部への距離はあるが、住環境に優る区画整理中の住宅地域で需要も堅調に推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は客観性及び比較可能性を重視した価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は収益 性及び投資採算性を反映した価格であるが画地規模等から合理的な賃貸想定は困難であり、自用の住宅地として快適性 及び利便性を重視して価格形成がなされる住宅地であることから適用しない。従って、戸建住宅地を最有効使用とする 市場の特性に最も適合した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安城 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    166,000 円／㎡ [109.0] 100 100 [103.0] 100 [120.4] [108.0] 100 158,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    149,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産に対する需要は概ね堅調に推移したが 、米中等の海外経済、資源高、我が国の金融 ・財政政策の動向による不動産市場への影響 が懸念される。 区画整理事業の進捗に伴って、徐々に住宅地 域としての熟成がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％