別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 安城 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安城 -15 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　西尾　綾香   TEL.

鑑定評価額 29,900,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安城市里町１丁目１０番５外 ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い区画整理済みの 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 新安城 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 新安城駅北東方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理が終了した新興住宅地域で、今後も住環境に恵まれた住宅地域として推移するものと予測する。地 域的特性に大きな変化を促す要因は特に見受けられず、今後も現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    159,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安城市を中心に、刈谷市等の隣接市を含む住宅地域と判定した。主たる市場参加者は自動車産業等の周辺 企業に勤務する３０代～４０代の一次取得者層である。安城市の住宅需要はひっ迫しており、需要に対して供給が少な い状態が続いている。価格時点現在においては新型コロナウイルス感染症の影響はほぼなく、需要は旺盛である。近隣 地域は区画整理済みの住宅地域であり、居住環境に優れ、需要は旺盛である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は安城市内の住宅地域に存する類似性の高い事例であり、実証性の高い比準価格を求めることができ た。収益価格は、画地条件的に経営が成り立つ賃貸住宅を想定することが困難であるため、試算することができなかっ た。同一需給圏内においては自用の住宅地を求める個人が主たる需要者層となっており、意思決定においては市場性が 最も重視されることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安城 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    162,000 円／㎡ [106.8] 100 100 [103.0] 100 [107.1] [101.0] 100 158,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安城市内の住宅地は需給がひっ迫している。 価格時点現在においては新型コロナウイルス 感染症の影響はほぼなく、需要は旺盛である 。 土地区画整理事業が完了した区画整然とした 住宅地域である。価格形成要因に影響を及ぼ す大きな地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％