別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 安城 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安城 -13 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　小田　賢治   TEL.

鑑定評価額 34,400,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安城市篠目町４丁目１５番８ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 新安城 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道　 交通 施設 新安城駅南西方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 市内でも人気の「篠目エリア」の住宅地域であり、地価は高騰している。住宅需要の高いエリアのため熟成度を 高めながら推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安城市及び隣接市の住宅地域である。需要者の中心は、周辺企業に勤務する一次取得者であり、市外か らの転入者もある。当地域は市内でも有数の人気地区である。当地域周辺には取引は多くなく、慢性的な土地不足の状 態であり、地価は堅調敵に推移している。土地需要の中心は、面積は５０坪程度、価格帯は３，０００万円～３，３０ ０万円、新築戸建は４，５００～５，５００万円までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は不動産市場に着目し、現実の市場で行われた取引事例に基づき試算した実証的な価格である。収益価格は、 経済合理性に見合った建物を想定することができず、試算しなかった。近隣地域は、戸建住宅主体の市内でも有数な人 気地区であり、こうした市場実態は比準価格に如実に反映されている。そこで、比準価格を標準とし、代表標準地から 規準した価格との均衡、単価と総額の関連性等を勘案して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安城 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    162,000 円／㎡ [106.8] 100 100 [103.0] 100 [ 90.1] [102.0] 100 190,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    176,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西三河エリアは、好調な自動車産業等により 不動産需要も高まりを見せ、地価は上昇した ものの、資材の不足等により今後の動向が懸 念される。 市中心部周辺の人気のある住宅地域のため不 動産需要は旺盛で地価も上昇している。その 他、特段の変動はない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％