別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 安城 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安城 -12 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　大野　興四郎   TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安城市新田町小山西３番７ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多いやや 雑然とした街区の住 宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 北安城 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５．５ ｍ市道 交通 施設 北安城駅北西方 870m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした既成住宅地域である。特別な変動要因はない。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安城市を中心に隣接市を含む住宅地域。主たる需要者は、地元を主とした西三河地区の自動車関連産業 の従業者で、一次取得者が多くを占める。取引の中心価格帯は、土地が２千万円前後で、新築の戸建物件は３．５～４ 千万円程度を需要の中心とする。周辺地域において小規模な土地での住宅建設等が窺われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は駅徒歩圏内の住宅地で、賃貸用共同住宅も見られるが、画地規模から経済合理性に見合った共同住宅を想 定することが困難で、収益価格は求められなかった。地域の取引の中心は自用目的が主であることから、市場の実勢を 反映した規範性のある取引事例より求めた比準価格を標準とし、対象標準地の前年価格からの検討及び代表標準地との 検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安城 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    162,000 円／㎡ [106.8] 100 100 [103.0] 100 [118.7] [108.0] 100 153,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス蔓延下の規制緩和、世界 情勢の激変に伴う物価高下景況の先行きに注 視を要する。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％