別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 安城 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安城 -9 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　荒川　鶴章   TEL.

鑑定評価額 27,600,000 円  １㎡当たりの価格 98,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安城市西別所町観音２８番４ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅の建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 宇頭 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南   160 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 宇頭駅南西方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街化調整区域内の熟成した小規模団地であり、今後も現状のまま推移するものと予測される。地価 水準は今後の景気動向にもよるが上昇傾向を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安城市を中心に隣接する岡崎市に存する市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は、同一受給 圏内の居住者や西三河地域の自動車関連産業に従事する一次取得者が中心である。地元自動車関連企業の業績が堅調で あることから、従業員等の需要が旺盛であり地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は２， ０００～２，５００万円程度、新築戸建で３，５００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域であり、収益物件は見られない地域である。比準価格は安城市内の類似性の高い市街化調 整区域内の住宅地事例から求められており、市場動向を反映した価格であると言える。一方、収益価格は対象標準地に 収益物件を想定することが賃貸市場が未成熟な地域であることから非現実的であり、求めることが出来なかった。鑑定 評価額の決定にあたっては比準価格を採用し、また代表標準地との検討を踏まえ上記と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安城 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [105.7] 100 100 [101.0] 100 [120.4] [108.0] 100 98,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安城市の住宅地は地元自動車関連企業の従業 員需要が堅調であり、地価は上昇傾向で推移 している。 市街化調整区域内の小規模団地で、地域要因 に特段変動要因は認められないが、地域経済 が堅調であり地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.5 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％