別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 安城 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安城 -7 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　荒川　鶴章   TEL.

鑑定評価額 31,400,000 円  １㎡当たりの価格 204,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安城市御幸本町５０３番３ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に駐車 場等も見られる住宅 地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 安城 560m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 安城駅西方 560m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域はＪＲ安城駅西部に位置する区画整理後の住宅地域である。駅、複合商業施設等への接近性に優れ、今 後も熟成度が増す住宅地へ移行していくものと予測される。地価水準は上昇傾向を予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    204,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安城市を中心に隣接する各市のＪＲ東海道線、名鉄名古屋本線沿線の住宅地域である。需要者は、西三河 地域在住の居住者や自動車関連産業に従事する一次取得者が中心である。地元自動車関連企業の業績が堅調であること から、従業員等の需要が旺盛であることや、周囲で区画整理事業が進行していることから地価は上昇している。需要の 中心となる価格帯は、土地は２，５００～３，５００万円程度、新築戸建で４，５００～５，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ＪＲ安城駅に比較的近い住宅地域で、画地規模の大きな土地には収益物件が見られるが、取引は自用目的が中心である 。比準価格はＪＲ安城駅に近く類似性の高い住宅地事例から求められており、市場動向を反映した価格であると言える 。収益価格は対象標準地に収益物件を想定することが画地条件（規模・間口等）から非現実的であり、求めることが出 来なかった。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を採用し、また代表標準地との検討を踏まえ上記と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安城 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    166,000 円／㎡ [109.0] 100 100 [103.0] 100 [ 90.4] [105.0] 100 204,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    185,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安城市の住宅地は地元自動車関連企業の従業 員需要が堅調であり、地価は上昇傾向で推移 している。 ＪＲ安城駅に近い住宅地で、周辺は区画整理 等の開発が進行している。今後街並みが大き く変化していく期待感もあり地価は上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +4.5 行政　　　　　　  -8.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.3 ％  ％