鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

安城 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ安城０４０１ -536	安城市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ安城０４２８ -527	安城市		更地	（　）	不整形	北東4.8m市道、南3.7m、角地		準工 (60,200)
c	Ａ刈谷０４３９ -508	刈谷市		更地	（　）	ほぼ台形	東15m県道、南6m、西6m、三方路		１中専 (70,150)
d	Ａ刈谷０５２９ -26	刈谷市		更地	（　）	不整形	南6m市道、西6m、二方路		１中専 (60,150)
e	Ａ知立０５３４ -11	知立市		更地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,178)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,275	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	140,436	100 [ 84.9]	165,413	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.7 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.7] 　　　　 100	168,000
b	(　 ) 157,426	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 89.9]	185,094	100 [ 78.2]	236,693		241,000
c	(　 ) 196,621	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	199,194	100 [ 99.8]	199,593		203,000
d	(　 ) 161,073	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.7]	156,997	100 [ 88.4]	177,598		181,000
e	(　 ) 166,373	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	167,827	100 [ 92.2]	182,025		185,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 -10.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 184,000 円／㎡]

安城 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		事業採算性を反映した開発法を適用したため、収益還元法は採用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション適地のため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,082,638,385	1,593,240,133	13	491,000	5,343.00	295,000	5,619.00
⑧開発法による価格	489,398,252 円　　　　（　 180,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

安城 -3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,717 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,717.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
971.40 ㎡	5,619.00 ㎡	5,416.00 ㎡	203.00 ㎡	5,343.00 ㎡	ＳＲＣ・10F ( 67 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 35.8 ％）	（ 206.8 ％）	（ 199.3 ％）	（ 7.5 ％）	（ 95.09 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	39.0 ｍ 62.6 ｍ		前面道路：県道特定道路までの距離：		25.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

491,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 491,000 円／㎡　　×　　 5,343.00 ㎡　　＝　　　　 2,623,413,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,623,413,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 295,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 303,850 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 303,850 円／㎡　　×　　　 5,619.00 ㎡　　＝　　　　 1,707,333,150 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より開発負担金は不要と判断
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,623,413,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 262,341,300 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,969,674,450 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	24 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	209,873,040 円	( 8 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 189,557,330 円
	販売総額(2期)	52,468,260 円	( 2 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 44,125,807 円
	販売総額(3期)	2,361,071,700 円	( 90 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,848,955,248 円
収入合計		－	－	－	－	2,082,638,385 円
支出	建築工事費(1期)	170,733,315 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 157,381,970 円
	建築工事費(2期)	170,733,315 円	( 10 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 145,055,024 円
	建築工事費(3期)	1,365,866,520 円	( 80 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,069,610,072 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	131,170,650 円	( 50 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 118,473,331 円
	販売管理費(2期)	131,170,650 円	( 50 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 102,719,736 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,593,240,133 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,082,638,385 円　　－　　　　　　 1,593,240,133 円　　＝　　　　　 489,398,252 円 180,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
安城 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

安城 -3

愛知県

愛知第８

氏名

不動産鑑定士　赤川　明彦

TEL.

鑑定評価額

494,000,000 円

１㎡当たりの価格

182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	安城市三河安城本町１丁目２９番１２				②地積　(㎡)	2,717 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	不整形 1:1.5	共同住宅ＳＲＣ15	マンション、飲食店、小売店舗が混在する地域	南西25m県道、三方路	水道、ガス、下水	三河安城 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

三河安城駅西方

800m

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

居住環境が良好な住宅地域であり、特別の地域要因変動もなく現在の居住環境を維持していくものと予測される
。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 184,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 179,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、安城市及び刈谷市を中心として西三河エリアのマンション建築が可能な地域である。同一需給圏でマン
ション分譲を行う開発業者が需要の中心である。近隣地域は、ＪＲ三河安城駅徒歩圏に所在する区画整理済みの地域で
、良好な居住環境からマンション販売は比較的好調で、素地需要も堅調に推移している。マンション用地は取引自体が
少なく、規模によって価格帯にバラつきがあるため、需要の中心となる価格帯を見い出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似性の信頼性が高い取引事例から求めた市場性を反映した実証的な価格である。開発法に
よる価格は想定要素を含むもデベロッパーの投資採算性の側面から求められており、開発計画や販売価格、建築費の想
定等をした市場参加者の行動原理・判断基準を反映した価格となっている。本件においては比準価格と収益価格の信頼
性は同等と判断し、両試算価格を相互に関連づけ、市場の特性などを検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    172,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍や物価高騰等の先行き不透明感はあ
るも、安城市の不動産市場は供給が少なく超
過需要状況にある。地価も住宅地は上昇傾向
で推移している。

安城市中心に位置するマンション用地である
。周辺の住宅地域の地価上昇の影響を受けて
、マンション用地についても上昇基調で推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

安城 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ安城０４０１ -536	安城市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ安城０５３３ -8	安城市		更地	（　）	不整形	南東8m市道、南西8m、角地		１中専 (70,150)
c	Ａ知立０５３４ -33	知立市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、北東6m、南東4m、三方路		１中専 (60,150)
d	Ａ刈谷０４３９ -508	刈谷市		更地	（　）	ほぼ台形	東15m県道、南6m、西6m、三方路		１中専 (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,275	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	140,436	100 [ 73.3]	191,591	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.7 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.7] 　　　　 100	195,000
b	(　 ) 130,000	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.9]	130,982	100 [ 82.8]	158,191		161,000
c	(　 ) 158,186	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	151,899	100 [ 83.4]	182,133		185,000
d	(　 ) 196,621	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	199,194	100 [ 95.1]	209,457		213,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 184,000 円／㎡]

安城 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価を把握できない為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

規模が大きくマンション適地のため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,070,829,521	1,583,881,336	13	485,000	5,343.00	291,000	5,619.00
⑧開発法による価格	486,948,185 円　　　　（　 179,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

安城 -3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,717 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,717.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
971.40 ㎡	5,619.00 ㎡	5,416.00 ㎡	203.00 ㎡	5,343.00 ㎡	ＳＲＣ・10F ( 67 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 35.8 ％）	（ 206.8 ％）	（ 199.3 ％）	（ 7.5 ％）	（ 95.09 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	39.0 ｍ 62.6 ｍ		前面道路：県道特定道路までの距離：		25.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

485,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 485,000 円／㎡　　×　　 5,343.00 ㎡　　＝　　　　 2,591,355,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,591,355,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 291,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 302,640 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 302,640 円／㎡　　×　　　 5,619.00 ㎡　　＝　　　　 1,700,534,160 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より開発負担金は不要と判断
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,591,355,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 259,135,500 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,959,669,660 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	11 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	24 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	259,135,500 円	( 10 ％)	×　　0.8940	（ 11 ヶ月）	＝　　 231,667,137 円
	販売総額(2期)	259,135,500 円	( 10 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 215,730,304 円
	販売総額(3期)	2,073,084,000 円	( 80 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,623,432,080 円
収入合計		－	－	－	－	2,070,829,521 円
支出	建築工事費(1期)	170,053,416 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 156,755,239 円
	建築工事費(2期)	170,053,416 円	( 10 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 144,477,382 円
	建築工事費(3期)	1,360,427,328 円	( 80 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,065,350,641 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	129,567,750 円	( 50 ％)	×　　0.8940	（ 11 ヶ月）	＝　　 115,833,569 円
	販売管理費(2期)	129,567,750 円	( 50 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 101,464,505 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,583,881,336 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,070,829,521 円　　－　　　　　　 1,583,881,336 円　　＝　　　　　 486,948,185 円 179,000 円／㎡