別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 豊田 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 9-4 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　水野　昌弘   TEL.

鑑定評価額 460,000,000 円  １㎡当たりの価格 37,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市篠原町敷田３７番７ ②地積 　(㎡) 12,242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 中規模工場が建ち並 ぶ内陸型工業地域 南西12m市道 水道、ガス 篠原 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南   140 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 篠原駅西方 1.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 内陸型工業団地内に存する為大きな変化はなく、当面は現状程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は愛知県西三河を中心とし、幹線道路にアクセスが良い工業地の圏域。需要の中心は同一需給圏内に事業拠 点を有する製造業を中心とした事業者である。大企業の業績は新型コロナ感染症の流行により落ち込むも比較的底堅く 、様子見の状況である。一方、中小工場は大企業の減産による生産調整を被りやすく厳しい状況にある。工業地取引は 製造する製品の大きさ・量・工程等により様々であり、中心となる規模、価格等の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模工場地にあっては収益還元法を適用する際に必要となる資料の収集及び分析には困難を極める為、収益還元法を 断念した。大規模工場地は当面の収益性よりもむしろ、今後長期にわたって事業を行う上で必要不可欠な初期投資とし ての資産性を重視した価格形成がなされており、収益価格の断念は問題ない。従って、価格形成を反映する比準価格を 標準とし、代表標準地との検討及び当該標準地の前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,600 円／㎡ [103.1] 100 100 [101.0] 100 [121.7] [100.0] 100 37,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 半導体不足等の影響あり自動車生産は回復途 上にあることから予断を許さないが、豊田市 の工場地需要は堅調に推移している。 特別な地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％