別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 豊田 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 9-2 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　栗田　宗治   TEL.

鑑定評価額 3,330,000,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市新生町６丁目１番外 ②地積 　(㎡) 72,292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 2:1 工場 大規模工場が多い内 陸型工業地域 北20m市道、三方路 水道、ガス 土橋 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 280.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    70,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 土橋駅北東方 1.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 整備された内陸型工業団地であり、特別の変動要因はなく、熟成した工業地域として今後も現状のまま推移して いくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西三河地域、尾張地域で、自動車関連産業が立地する工業地域である。需要層は自動車関連工場、流通業 務を営む企業等で投資資力のある企業が中心となり、圏外からの転入も期待される。尾張地域、西三河地域の内陸部の 大工業地に対する需要は依然として強いが、新規の工業団地等の大工業地の供給が少ないため、取引は少ない状況とな っている。工業地については業種や需要規模等にかなりの幅があるため需要の中心となる価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件は内陸部の工業地域に位置し、また規模が大きく収益性になじまない地域である。したがって収益還元法は適用し なかった。その結果、比準価格のみの試算となった。比準価格は不動産の市場性を反映した実証的価格である。採用し た資料の信頼性は高く、比準の精度も高い。従って本件では比準価格を標準として、周辺の工場地の地価動向、一般的 要因の動向等も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地場企業収益は回復基調であるが、部品価格 高騰、半導体不足、世界金融引き締めの影響 等で不透明感がある。住宅投資等は回復基調 にある。 内陸部の大規模工業地域であり、特記すべき 地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％