鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊田 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊田０５２５ -28	豊田市		更地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ豊田０５１８ -25	豊田市		更地	（　）	長方形	南東10.5m国道、北西3.2m、二方路		準工 (60,200)
c	Ａ豊田０５３３ -27	豊田市		更地	（　）	正方形	東6.3m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	Ａ豊田０４０２ -535	豊田市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西16m県道、東6m、角地		１住居 (70,200)
e	Ａ豊田０５１８ -2	豊田市		更地	（　）	長方形	東25m市道、中間画地		２住居地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,790	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 66.5]	141,208	100 [ 128.5]	109,889	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	110,000
b	(　 ) 123,762	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 89.2]	140,412	100 [ 120.8]	116,235		116,000
c	(　 ) 60,606	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,212	100 [ 56.1]	109,112		109,000
d	(　 ) 166,770	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	161,735	100 [ 143.2]	112,943		113,000
e	(　 ) 206,154	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	210,689	100 [ 184.9]	113,948		114,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -37.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +60.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 112,000 円／㎡]

豊田 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,708,827	2,106,740	6,602,087	6,191,260	410,827	（　0.9745） 400,351	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	8,703,283 円　　　　（　 23,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊田 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	162.50	Ｓ3	487.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	364 ㎡	16.5 m x 22.5 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階ともフロア貸しの、３階建事務所ビルを想定。

⑦有効率　 86.8 ％
の理由

同規模、同程度の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	162.50	85.0	138.20	1,830	252,906	5.0	1,264,530
							1.0	252,906
2～ 3	事務所	162.50	87.6	142.40	1,738	247,491	5.0	1,237,455
							1.0	247,491
～

～

～

計		487.50	86.8	423.00		747,888		3,739,440
								747,888

⑨年額支払賃料	747,888 円　×　12ヶ月　＝　 8,974,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 423.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,974,656 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 741,972 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,532,684 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,739,440 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,403 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 747,888 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 141,740 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,708,827 円　　　　（　 23,925 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊田賃貸２６　　　　-501	1,722 ( 1,689)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,497	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,775 円/㎡　月額支払賃料（　 1,738 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ豊田賃貸２５　　　　-511	2,043 ( 2,004)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,043
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊田 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	443,500 円	88,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	278,240 円	9,274,656　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 329,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 878,100 円	88,700,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	88,700 円	88,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,700 円	88,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,106,740 円　（　　　　　　 5,788 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,700,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 487.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,191,260 円（　　　　　 17,009 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,708,827 円
②総費用	2,106,740 円
③純収益　①－②	6,602,087 円
④建物等に帰属する純収益	6,191,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	410,827 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	400,351 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,100 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,703,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
豊田 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊田 5-13

愛知県

愛知第１０

氏名

不動産鑑定士　水野　昌弘

TEL.

鑑定評価額

40,800,000 円

１㎡当たりの価格

112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	88,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊田市柿本町４丁目５０番１				②地積　(㎡)	364 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.5	事務所兼倉庫Ｓ2	営業所、店舗、一般住宅等が混在する地域	西10m市道	水道、ガス、下水	土橋 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 375 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

土橋駅北方

2.7km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅や店舗等が建ち並んでおり、未・低利用地は殆ど見当たらない。当面は店舗の入替程度で推移するもの
と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊田市及び隣接市を通る幹線街路沿線の圏域。需要者の中心は同一需給圏内に事業拠点を有する事業者で
ある。インターネット等の無店舗販売への移行、定期借地権の活用により市場構造として商業地の需要は全般的に低い
水準となっているが、当該地域は街路条件が良いことから店舗・事務所等の一定の需要が見込まれる。需要の中心は、
駐車スペースを確保して概ね２００坪程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣は幹線道路沿いの中低層の店舗等であり、自用の建物（敷地は借地の場合もある）が多い。当該地域はテナントビ
ルが建ち並ぶ程の繁華性はなく、事業用地本来の賃料収入に主眼を置いた収益性よりもむしろ、資産性を重視した価格
形成がなされており、収益価格は低位に求められたと位置づける。従って、これらの価格形成を反映する比準価格を標
準とし、収益価格を関係づけ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊田 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 177,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[100.0]

100
[164.7]

[100.0]
100

112,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

半導体不足等の影響あり自動車生産は回復途
上にあるが、豊田市の商業地の需要は回復し
つつある。

特別な地域要因の変動はない。戸建分譲が見
られ幾分通りが明るくなった。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊田 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊田０５３３ -21	豊田市		更地	（　）	長方形	南東16m国道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
b	Ａ豊田０４３０ -28	豊田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m区画街路、西4m、角地		１住居地区計画等 (70,200)
c	Ａ豊田０５３５ -22	豊田市		更地	（　）	長方形	南東30m県道、中間画地		近商 (70,200)
d	Ａ豊田０５２５ -28	豊田市		更地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 116,598	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	122,007	100 [ 102.4]	119,147	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	119,000
b	(　 ) 123,591	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	122,179	100 [ 113.4]	107,742		108,000
c	(　 ) 155,774	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	157,643	100 [ 134.9]	116,859		117,000
d	(　 ) 92,790	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 66.5]	141,208	100 [ 121.0]	116,701		117,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

豊田 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,808,276	2,126,815	6,681,461	6,261,060	420,401	（　0.9745） 409,681	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	8,906,109 円　　　　（　 24,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊田 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	162.50	Ｓ3	487.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	364 ㎡	16.5 m x 22.5 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建事務所ビル。各階フロア貸し。

⑦有効率　 86.8 ％
の理由

地域の商業系建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	162.50	85.0	138.20	1,900	262,580	5.0	1,312,900
							1.0	262,580
2～ 3	事務所	162.50	87.6	142.40	1,735	247,064	5.0	1,235,320
							1.0	247,064
～

～

～

計		487.50	86.8	423.00		756,708		3,783,540
								756,708

⑨年額支払賃料	756,708 円　×　12ヶ月　＝　 9,080,496 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 423.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,080,496 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 750,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,630,056 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,783,540 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,809 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 756,708 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 143,411 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,808,276 円　　　　（　 24,199 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊田賃貸２５　　　　-511	2,043 ( 2,004)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,621	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,772 円/㎡　月額支払賃料（　 1,735 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ豊田賃貸１８　　　　-505	2,306 ( 2,249)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,922
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊田 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	448,500 円	89,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	281,415 円	9,380,496　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 329,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 888,000 円	89,700,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	89,700 円	89,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,700 円	89,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,126,815 円　（　　　　　　 5,843 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,700,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 487.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,261,060 円（　　　　　 17,201 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,808,276 円
②総費用	2,126,815 円
③純収益　①－②	6,681,461 円
④建物等に帰属する純収益	6,261,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	420,401 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	409,681 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,125 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,906,109 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,500 円／㎡）